Dòng vốn ngoại vào BĐS Việt Nam

Bất động sản (BĐS) tồn kho lớn, doanh nghiệp trong nước kẻ phá sản, người hết vốn làm ăn. Từ đó mở ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư ngoại vào Việt Nam thâu tóm. Thực hư câu chuyện này thế nào?

Nỗi lo “sóng ngầm”
Dù bức tranh vốn FDI vào BĐS không mấy tươi sáng, nhưng giới chuyên môn vẫn đánh giá thị trường BĐS Việt Nam còn nhiều tiềm năng thu hút nhà đầu tư ngoại. Bởi vì nhu cầu nhà ở hiện nay của người dân còn rất lớn, dân số trẻ, kinh tế tăng trưởng ổn định, tốc độ đô thị hóa hiện còn chậm...
Tuy nhiên, xu hướng của các nhà đầu tư FDI không phải là đầu tư mới, mà mua lại các dự án đang xây dựng dở.
“Mua lại dự án đã có sẽ giảm bớt rủi ro, đặc biệt là khâu thủ tục cấp phép đầu tư, vì khâu này mất thời gian, phiền phức, nhiêu khê…”, ông Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng đánh giá. Thêm nữa, hiện nay giá nhà đã giảm nhiều, việc mua lại sẽ có lợi hơn.

Dòng vốn ngoại vào BĐS đang chuyển từ đầu tư mới sang mua lại dự án dở dang. Ảnh một dự án chung cư tại Hà Đông (Hà Nội). Ảnh: L.H.V.

Ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) cho rằng, tồn kho BĐS lớn là cơ hội cho đầu tư nước ngoài. Vì doanh nghiệp trong nước phải tính tới thanh khoản, giải quyết tồn đọng để bảo toàn vốn, trả nợ...
“Tuy xu hướng này hiện chưa rõ, chưa dự án nào được nhà đầu tư trong nước bán cho nhà đầu tư ngoại được công bố, nhưng đây sẽ là dòng chảy mới. Hiện đang ở mức đàm phán, thăm dò là chính”, ông Thành nói.
Theo đại diện Savills Hà Nội, hiện họ đã nhận được một số đề nghị giúp làm cầu nối với nhà đầu tư trong nước của các nhà đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore…

Thị trường đang chạm đáy, phân khúc cao cấp vẫn đóng băng. Lợi nhuận chưa thấy ngay nên nhà đầu tư ngoại rút là đúng quy luật. Chuyên gia Đặng Hùng Võ

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo, Việt Nam còn nhiều rào cản với nhà đầu tư ngoại, như: Khoản thuế 2% giá trị hợp đồng nếu chuyển giao; thủ tục hành chính phiền hà (điều làm nhà đầu tư sợ nhất); thu tiền sử dụng đất một lần với số tiền lớn; tính minh bạch thị trường chưa cao...
Ngoài ra, ông Trần Như Trung, Phó Giám đốc Savills Hà Nội còn dẫn thêm lý do, giấy tờ chứng minh tài sản trong dự án chưa đầy đủ, không nghiêm túc.
Trong khi nhà đầu tư ngoại “săn lùng” dự án có giấy tờ đàng hoàng. Không chỉ vậy, quyền được bán của nhà đầu tư trong nước cũng đang gặp vấn đề. Hầu hết dự án đều đã thế chấp ngân hàng hoặc một phần dự án đã bán cho khách hàng…muốn bán phải được họ đồng ý. Do đó, tới nay mới chỉ một dự án ở TPHCM được chính thức chuyển nhượng cho nhà đầu tư ngoại, còn lại vẫn đang âm thầm đàm phán với đối tác trong nước.
Mừng vì nhà đầu tư ngoại giảm rót vốn
Theo Cục Đầu tư Nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong 10 tháng đầu năm 2013, các doanh nghiệp nước ngoài đã đăng ký đầu tư mới vào 16 dự án BĐS tại Việt Nam, với tổng số vốn 588 triệu USD (chiếm 3,1% tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam).
Con số này chưa bằng 1/3 so với năm 2012 (13 dự án, tổng số vốn 1,9 tỷ USD). Từ tháng 6 tới nay, mỗi tháng chỉ thêm một dự án đăng ký mới (tháng 9 không có dự án nào), nhưng đều là dự án nhỏ, tổng số vốn đăng ký chỉ hơn 168 triệu USD.
Các số liệu trên cho thấy, BĐS ở Việt Nam chưa được các nhà đầu tư ngoại để tâm nhiều dù rằng tiềm năng rất lớn. Thị trường BĐS Việt Nam hiện chủ yếu sôi động ở phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội (khi thị trường BĐS còn sôi động, nhà ở giá trung bình và thấp chỉ chiếm 5% thị trường).
Hiện, phân khúc này đã chiếm tới 80%, và đang càng ngày càng tăng (rõ nhất, mới đây Hoàng Anh Gia Lai đã tách Cty CP Đầu tư BĐS An Phú để chuyên làm nhà giá rẻ).
Phân khúc nhà giá rẻ các doanh nghiệp trong nước đang chiếm ưu thế, nhận nhiều hỗ trợ từ nhà nước. Còn đầu tư nước ngoài chủ yếu là dài hơi, để đảm bảo lợi nhuận họ phải tập trung cho phân khúc nhà cao cấp, biệt thự...
“Thị trường đang chạm đáy, phân khúc cao cấp vẫn đóng băng. Lợi nhuận chưa thấy ngay nên nhà đầu tư ngoại rút là đúng quy luật”, chuyên gia Đặng Hùng Võ nhận định.
Theo chuyên gia này, báo cáo của Cục Đầu tư Nước ngoài chỉ là đăng ký mới, còn thực tế phải nhìn vào số thực hiện, khi “con số thực hiện năm 2012 không phải nhiều”.
Ông Trần Như Trung, Phó Giám đôac Savills Hà Nội nhìn nhận, việc vốn đầu tư nước ngoài vào BĐS giảm là điều đáng mừng.
“Mức độ nhà đầu tư ngoại quan tâm như hiện nay là vừa phải. Nếu họ quan tâm quá sẽ đẩy sức nóng vào thị trường, trong khi ta chưa hấp thụ được dòng vốn một cách tối ưu, sẽ là sự lãng phí lớn”, ông Trung nói.
Theo đó, việc vốn đầu tư đăng ký bao nhiêu không quan trọng, mà là thực hiện được bao nhiêu, khi 10 tháng mới chỉ giải ngân được hơn 500 triệu USD vốn FDI cho BĐS.
----------------------
Bất chấp thị trường địa ốc còn đầy khó khăn, các tập đoàn quốc tế vẫn theo nhau rót vốn vào dự án căn hộ, mua lại tòa nhà, phát triển các khu đô thị tại Việt Nam.



Thị trường BĐS Đà Nẵng đang khởi sắc

Cùng với các nhà đầu tư Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, một số nhà đầu tư Trung Quốc đang đổ tiền đầu tư bất động sản tại khu vực miền Trung.

Báo cáo mới nhất của Công ty dịch vụ bất động sản CBRE cho biết, các nhà đầu tư Hongkong (Trung Quốc) đang ngấp nghé nhiều dự án nghỉ dưỡng kèm theo loại hình kinh doanh giải trí ở Đà Nẵng.

Tổng giám đốc điều hành Công ty CBRE Việt Nam, Marc Townsend cũng tin rằng các nhà đầu tư nước ngoài mới sẽ có nhiều chuyển động tại thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2014.

Chuyên gia này phân tích, nếu trước đây khối ngoại đến Việt Nam luôn bước cả hai chân vào thị trường này thì hiện nay các nhà đầu tư mới tỏ ra thận trọng hơn. Họ chỉ bước từng bước một và có tầm nhìn cũng như kế hoạch dài hơi hơn.

Khác với "cơn bĩ cực" đang tồn tại ở thị trường bất động sản Hà Nội hay TP HCM, thị trường nhà đất Đà Nẵng có dấu hiệu ấm lên, tập trung vào phân khúc đất nền giá rẻ, hay bất động sản du lịch ven biển.

Với giải pháp giảm giá là chủ đạo, nhiều chủ đầu tư đã thành công trong công cuộc lôi kéo khách hàng.

Trong năm 2013 thị trường bất động sản giảm giá khá sâu, khách hàng trở thành "thượng đế" với rất nhiều sự lựa chọn. Ngoài những ưu tiên cho dự án có vị trí gần trung tâm thành phố, giá cả cạnh tranh... khách hàng thường chỉ "xuống tiền" cho dự án đã có cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh, chính sách hậu mãi hấp dẫn.

Tại khu vực tái định cư phía Nam cầu Cẩm Lệ, lô đất có diện tích 100 m2, đường 5,5 m, nếu năm 2011 được chào bán với giá 700 triệu đồng thì nay chỉ còn khoảng 450 triệu đồng. Hay khu đô thị Nam Việt Á, khu sinh thái Hòa Xuân hiện giao dịch ở mức giá 6 - 7 triệu đồng/m2, thay vì 9 - 10,5 triệu đồng/m2 như trước đây.

Tương tự, đất nền tại các khu dân cư Hòa Minh, Phú Lộc An và Khu Tây Bắc trên địa bàn quận Liên Chiểu cũng đã được chủ đầu tư hạ giá bán xuống 450 - 550 triệu đồng/lô/100 m2, trong khi trước đây là 550 - 720 triệu đồng...

Giới đầu tư bất động sản tính rằng, đến thời điểm này, giá bất động sản tại Đà Nẵng đã giảm 35% - 45% so với thời điểm thị trường "sốt nóng" hơn 2 năm trước. Ở một số khu vực tại TP. Đà Nẵng, giá đất nền được cho là đã hạ xuống "đáy".

Ông Võ Văn Cường, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Đà Nẵng lưu ý thêm: Để thị trường bất động sản Đà Nẵng năm 2014 có những dấu hiệu phục hồi vững chắc, vẫn rất cần những chính sách cụ thể để hỗ trợ DN; tiếp tục có những chính sách tạo điều kiện cho người tiêu dùng mua nhà để ở...

Về phía các chủ đầu tư, muốn tồn tại và vượt qua khủng hoảng thì việc điều chỉnh hướng kinh doanh, lựa chọn phân khúc đầu tư, đối tượng khách hàng để thích nghi với sự thay đổi khắc nghiệt của thị trường là điều rất cần thiết trong bối cảnh hiện nay./.