Các dự án tại Mê Linh

Theo quyết định được duyệt, Mê Linh là đô thị dịch vụ gắn với vùng phát triển nông nghiệp công nghệ cao, kết hợp dịch vụ thân thiện môi trường; nơi đây là vành đai xanh, nêm xanh, đô thị công nghiệp sạch đa ngành và là trung tâm thương mại, dịch vụ, y tế cấp vùng phía Bắc Thủ đô Hà Nội.

Khảo sát các dự án trên địa bàn huyện Mê Linh cho thấy, trên địa bàn hiện có khoảng 40 dự án đô thị với tổng diện tích 2.000 ha, trong đó có 30 dự án đang triển khai dang dở và phần lớn trong giai đoạn đang giải phóng mặt bằng.

Khu vực xã Tiền Phong là nơi có nhiều dự án nhất ở huyện Mê Linh, với gần 20 dự án nhà ở, khu đô thị. Các dự án tiêu biểu như khu đô thị Minh Giang Đầm Và, khu đô thị Tiền Phong, Phúc Việt, Hà Phong, Cienco 5 và River land, KĐT mới AIC, Chi Đông,... tạo thành một chuỗi các đô thị nằm giữa vành đai 3 và 4. Phần lớn các dự án nơi đây đều trong tình trạng "đắp chiếu", cỏ mọc sau khi đã giải phóng mặt bằng.

Khu đô thị Cienco 5 và khu đô thị Hà Phong hiện đã có hạ tầng, tuy nhiên, hiện tại thực trạng lại cho thấy các chủ đất ở đây gần như chưa có nhà ở, mà chỉ thấy thấp thoáng một vài căn biệt thự, nhà phố đang được xây dựng, trong tổng thể hàng trăm nền đất đã có chủ.

Một dự án khác trên địa bàn huyện Mê Linh cũng chưa hoàn thành việc giải phóng mặt bằng, nhưng đã tiến hành huy động vốn "tưng bừng" là Dự án Khu đô thị Minh Đức rộng 17,1 ha do Công ty TNHH Minh Đức là chủ đầu tư.

Dự án này có quy mô 17,33ha, theo chủ đầu tư dự án, đã đền bù được 92% diện tích đất được duyệt, và khi được duyệt quy hoạch phân khu N1 thì chủ đầu tư sẽ tiếp tục triển khai thi công dự án. Sau nhiều lần cam kết với các nhà đầu tư về những mốc mới trong việc triển khai nhưng thực tế dự án này vẫn hoàn toàn "bất động".

Dự án xây dựng khu chung cư cao tầng và nhà ở cho cán bộ công nhân các khu công nghiệp do Công ty cổ phần đầu tư xây dựng số 18 (LICOGI 18) và sau này đổi thành Công ty cổ phần đầu tư phát triển 18 (CID18) làm chủ đầu tư cũng trong tình trạng chậm tiến độ. Theo cam kết trong hợp đồng góp vốn, quý IV/2011 phải bàn giao cho khách hàng. Nhưng đến thời điểm này dự án vẫn không thể bàn giao, khách hàng đã mòn mỏi chờ nhận đất suốt hơn 30 tháng nay.

Cùng cảnh ngộ, khu nhà ở Minh Giang - Đầm Vạc, một phần dự án chưa hoàn thành việc giải phóng mặt bằng bị bỏ hoang cho cỏ mọc. Phần diện tích đã đền bù giải phóng mặt bằng xong cũng chưa triển khai thực hiện, được người dân tận dụng để trồng rau, hoa màu.

"Hoành tráng" nhất trong số các dự án bất động sản trên địa bàn huyện Mê Linh là Dự án Khu đô thị AIC do Công ty cổ phần AIC làm chủ đầu tư. Dự án có tổng diện tích 94,3 ha đất, nằm trên địa bàn 2 xã Tráng Việt, Tiền Phong (Mê Linh), trong đó chủ đầu tư mới chỉ giải phóng được hơn 20 ha, còn lại 70 ha nằm chủ yếu xã Mê Linh vẫn là đất trồng hoa của các hộ nông dân. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư thứ cấp đã bỏ hàng chục tỷ đồng mua dự án này từ khá lâu.

Thực trạng các dự án ở Mê Linh chậm triển khai đã nảy sinh nhiều tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư.

Ông Nguyễn Viết Hải, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư VIC, Sàn giao dịch BĐS VIC nhận định, khu vực Mê Linh khá xa so với trung tâm Hà Nội, các dự án tại đây cũng chưa triển khai nhiều, nhiều dự án còn đang trong quá trình giải phóng mặt bằng.

Hiện tại khu vực trên chưa được đầu tư đồng bộ về hạ tầng, các tiện ích xã hội còn ít chưa đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt của người dân chính vì thế hiện nay rất ít giao dịch.

Theo ông Nguyễn Hoàng Nam, Giám đốc sàn BĐS Info, mặc dù rất nhiều chuyên gia nhận định thị trường bất động sản của HN đi sau TP.HCM từ 2 đến 3 năm và khu đô thị Mê Linh sẽ đón đầu thị trường như mô hình Phú Mỹ Hưng.

Thực tế cho thấy dự án manh mún, không có tiện ích, hạ tầng yếu kém nên chỉ có biệt thự liền kề bỏ hoang thay vì một cộng đồng dân cư văn minh hay mô hình thành phố vệ tinh như kế hoạch.

=====================

Cắt lỗ bán không xong

Đang cần tiền bán gấp biệt thự tại dự án Hà Phong, Mê Linh, anh Tuấn (một nhà đầu tư ở Cầu Giấy, Hà Nội) đang như ngồi trên đống lửa bởi từ khi rao bán tới nay vẫn không có khách hỏi mua mặc dù cả năm nay anh đã chào bán đủ kiểu. Lô đất rộng 300m2 được anh rao bán với giá 9,5 triệu đồng/m2. 

Anh Tuấn cho biết, cách đây mấy năm có chút vốn, anh cũng đi tắt đón đầu thị trường bất động sản. Nhìn vào những lợi thế dài hạn của Mê Linh, anh quyết định đầu tư vào khu vực này. Trong lúc thị trường đang xuống như hiện nay, anh vẫn phải bán dù lỗ cao vì đang gặp khó khăn về tài chính.

“Cả khu đô thị chỉ lác đác vài ngôi biệt thự, hạ tầng xã hội hầu như không có nên có bán rẻ cũng chẳng ai dám mua. Trong khi đó, đất ở khu vực gần trung tâm cũng đang rẻ bèo. Giá mà lúc đó không ham thì giờ cũng không phải khóc mếu như này”, anh Tuấn ngậm ngùi.

Khu đô thị mới Hà Phong do Công ty CP Hà Phong làm chủ đầu tư, với tổng diện tích 41,8 ha thuộc xã Tiền Phong, Mê Linh, Vĩnh Phúc. Hiện dự án đã có cơ sở hạ tầng. Một số chủ đất đang xây dựng nhà ở thấp tầng và sinh sống tại đây, tuy nhiên, số lượng còn rất ít so với vài trăm nền đất đang bỏ hoang. Trên thị trường có nhiều nhà đầu tư rao bán đất nền dự án với nhiều loại giá khác nhau, thấp nhất là 7 triệu đồng/m2, tùy vị trí. 

Sau khi tăng nóng mà chủ yếu do bị đầu cơ, đặc biệt là những khu vực vùng ven nội thành, từ đó đến nay, thị trường nhà đất gần như chững lại hẳn, lâm vào tình trạng đóng băng.

Trước đó, năm 2009, giá đất dự án ở khu vực Mê Linh, đặc biệt là đất dọc hai bên đường cao tốc Thăng Long - Nội Bài sốt lên từng ngày. Giá đất các dự án tại đây cũng đã gia tăng đáng kể từ vài triệu đồng/m2 tăng lên hàng chục triệu đồng/m2. Các dự án như Khu đô thị loại 1 Cienco 5 Mê Linh, đất ở khu biệt thự Hà Phong, khu biệt thự Minh Giang - Đầm Và đều “cháy” hàng.

Giới đầu tư BĐS kỳ vọng, khu vực Mê Linh và Bắc Thăng Long là một khu vực tiềm năng cho những nhà đầu tư đi trước đón đầu bởi giá đất ở phía Tây đã đắt tới đỉnh điểm trong khi hệ thống hạ tầng tại cầu Thăng Long - Nội Bài đang ngày càng cải thiện và giá lại rất hấp dẫn.

Cả năm không giao dịch

Một thời, đất liền kề, biệt thự ở những thời điểm thị trường nóng lên đến cả vài chục triệu đồng mỗi m2, nhưng nay thị trường gần như không có giao dịch. Hầu hết các dự án đều đang trong tình trạng bị hoang hóa. Đất biệt thự, liền kề  khu vực này vì thế đã giảm trong 8 quý liên tiếp, với mức giảm khoảng 50-60% so với trước.

Khảo sát thực tế tại các dự án khu đô thị mới trên địa bàn huyện Mê Linh cho thấy, giá đất vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục, đang dao động quanh ngưỡng 10-15 triệu đồng/m2, có nơi chỉ còn 7-8 triệu đồng/m2. 

Theo Báo cáo thị trường bất động sản của Savills Việt Nam, nhiều dự án biệt thự, liền kề tại khu vực Mê Linh gần như đóng băng. Trao đổi với phóng viên VietNamNet, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Trưởng phòng nghiên cứu của Savills cho biết, thị trường Mê Linh là thị trường mới nổi từ khi được sát nhập và trở thành một đơn vị hành chính huyện của thành phố Hà Nội từ năm 2008.

Mê Linh đã bắt kịp cơ hội ra nhập thị trường sốt nóng vào thời điểm 2009-2010, với sự tham gia chủ yếu là giới đầu cơ. Với mức giá mềm hơn so với các khu vực khác tại thời điểm bấy giờ, thị trường Mê Linh đã có sức hút lớn. Chính vì lý do đó đã thúc đẩy các chủ đầu tư dự án tung hàng ồ ạt ngay cả khi dự án chưa có mặt bằng sạch.

Với thị trường như hiện nay, khi nguồn cầu của thị trường là những người mua để sử dụng hoặc cho thuê thì thị trường Mê Linh hoàn toàn khồng phải là một địa điểm được lựa chọn với những bất lợi cả về mức độ phát triển cơ sở hạ tầng xã hội, kỹ thuật cũng như các vấn đề liên quan tiến độ pháp lý. Đây là lý do chính khiến thị trường Mê Linh gần như đóng băng trong thời gian qua.

Ông Nguyễn Hoàng Nam, giám đốc sàn BĐS Info nhận định, đất tại nơi đây bị đẩy lên quá cao trong các năm 2009-2010. Mặc dù giảm giá là phương án của chủ đầu tư để hâm nóng lại thị trường nhưng điểm trừ vị trí giao thông của dự án không thể bỏ qua khi đường Bắc Thăng Long - Nội Bài luôn gặp tình trạng ùn tắc vào giờ cao điểm. Bên cạnh đó đất thổ cư khu vực lân cận vẫn đang dư thừa. 

Nhận định về bất động sản Mê Linh trong thời gian tới, đại diện Savills cho rằng về cơ bản chưa có chuyển biến tích cực vì những bất lợi mà thị trường này đang gặp phải cần có thời gian để cải thiện và cũng phải chờ những tín hiệu tốt hơn từ kinh tế vĩ mô.

===================