Mảng căn hộ để bán tại các tòa chung cư ở Hà Nội, theo Savills Việt Nam, nếu tính từ năm 2008 đến nay, hiện giá trung bình căn hộ bán tại Hà Nội đang ở mức thấp nhất trong 5 năm qua, giảm khoảng 21%. Quý 4 năm 2013 là quý sôi động với phân khúc căn hộ khi có khoảng 2.400 căn hộ được tung ra thị trường. Tỷ lệ hấp thụ đạt 11% do giá giảm, nhiều dự án tung gói bán thô. Giá bán căn hộ tiếp tục giảm ở các loại căn hộ, trong đó những căn hộ hạng C, tức là những căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng/m2 giảm sâu nhất ở mức 7% so với quý trước.
Còn nghiên cứu của CBRE, tại Hà Nội, trong quý 4/2013, thị trường căn hộ bán tiếp tục chứng kiến hoạt động chào bán mới thận trọng với 1.400 căn, giảm 30% so với quý trước. Chủ đầu tư chủ yếu tập trung giải quyết hàng tồn kho hơn là tung sản phẩm mới với 7.500 căn hộ được hoàn thiện.
Đáng chú ý là việc không ít chủ đầu tư chuyển hướng tập trung từ các sản phẩm giá thấp (dưới 20 triệu/m2) sang sản phẩm giá trung (20-30 triệu/m2). Theo đó, lần đầu tiên sau 2 năm, sản phẩm giá thấp không còn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong nguồn cung chào bán mới. Điều này có thể được xem như động thái mới của chủ đầu tư khi thị hiếu của thị trường chuyển hướng sang các sản phẩm giá trung.
Tín hiệu những tháng đầu năm 2014 cho thấy, bất động sản (BĐS) có dấu hiệu khởi sắc, lượng giao dịch tăng trưởng khá so với cùng kỳ năm trước, thậm chí có dự án tăng giá nhẹ tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.
Trong quý I, lượng giao dịch qua sàn ở Hà Nội lên đến 1.500 trường hợp, gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. 15 ngày đầu của tháng 4 đã có tới 800 lượt giao dịch thành công. Trong đó, giao dịch tăng cao tại những dự án nhà ở thương mại có giá bán phù hợp, đã bàn giao hoặc đang hoàn thiện, như dự án Times City và Royal City của Vingroup, Văn Phú Victoria...
Một số dự án có tỷ lệ giao dịch cao như chung cư 103 Văn Quán có khoảng 250 giao dịch, dự án 136 Hồ Tùng Mậu bán thành công khoảng hơn 200 căn, Mullbery Lane có 40 giao dịch, dự án Văn Phú Victory có 400 giao dịch, dự án Ao Sào có 200 giao dịch.
Nhiều chủ đầu tư sau đợt mở bán có điều chỉnh giá, mới đây thị trường cũng bắt đầu xuất hiện hiện tượng chênh lệch giá. Mandarin Garden căn hộ có diện tích dưới 150 m2 chênh lên đến 3 - 6 triệu đồng/m2. Chung cư N04 Đông Nam Trần Duy Hưng mức chênh lên đến cả trăm triệu đồng/căn. Times City chênh 100 triệu - 200 triệu/căn tùy vị trí.
Đón chu kỳ khởi sắc, nhiều chủ đầu tư đồng loạt bung hàng như Thăng Long Number One, HP Landmark Tower, Gamuda Gardens, Xuân Phương Viglacera.
Hiện đang có môt dòng tiền chảy từ các kênh khác vào thị trường. Giám đốc sàn giao dịch BĐS ở Hà Nội tiết lộ, trong tổng số khoảng 200 căn hộ tại một dự án mà đơn vị này mới phân phối thành công trong 1 tháng vừa qua thì có khoảng 15% trong số này là nhà đầu tư, dòng tiền này từ tiền gửi ngân hàng là chính.Một bộ phận nhà đầu tư đã quay lại thị trường, khiến thanh khoản và giá bán tại một số dự án hiện rất "nóng".
Ông Phạm Thanh Hưng, đại diện Cen Group cũng cho rằng, thị trường đã hoàn thành việc tái cấu trúc thị trường và chính thức thiết lập trật tự mới. Thời điểm này có thể nói rằng thị trường BĐS bắt đâuì rã băng, những số liệu trên hệ thống giao dịch đã minh chứng rất rõ ràng về điều này.
Khởi động chu kỳ mới
Theo Bộ Xây dựng, từ năm 1993 đến nay, thị trường địa ốc Việt Nam phát triển mạnh, đặc biệt, cứ theo chu kỳ khoảng 7 - 8 năm lại xuất hiện một đợt sốt về giá cả cũng như lượng giao dịch. Cụ thể, vào các năm 1993, 2000 và gần đây nhất là 2007 đã xảy ra những cơn biến động bất động sản chủ yếu tại một số thành phố lớn. Tính toán này đã khiến cho nhiều người liên tưởng đến khả năng xuất hiện những biến động tương tự vào khoảng năm 2014-2015- đúng 7 năm sau cơn sốt đất gần nhất.
Thị trường BĐS năm 2014 sẽ có chuyển biến theo hướng tích cực như: thị trường sẽ tập trung vào phân khúc bình dân, diện tích vừa và nhỏ, giá bán dưới 20 triệu đồng/m2; các dự án căn hộ, trung và cao cấp đã xong phần thô đang hoàn thiện, có vị trí thuận lợi cũng sẽ có giao dịch tốt hơn.
So sánh số liệu tồn kho bất động sản đến ngày 31/12/2013 với các tháng trước cho thấy giá trị tồn kho bất động sản trên toàn quốc đã giảm dần từ tháng 3/2013 (giảm trên 26%).
Năm 2014 là năm có nhiều chính sách mới, nhiều công cụ của tài chính ngân hàng, giải pháp của ngành xây dựng.
Thêm vào đó, hàng loạt gói tín dụng BĐS với số tiền "khủng" được các ngân hàng liên tục tung ra nhằm "trợ sức" cho thị trường càng tăng thêm niềm tin cho người tiêu dùng. Mới đây, gói 50.000 tỷ đồng liên kết 4 nhà đã được công bố với kỳ vọng là một trong những đòn bẩy giúp cho thị trường BĐS vượt qua những khó khăn.
Sự phục hồi sẽ diễn ra cục bộ trên từng mảng thay vì đồng loạt. Đối với phân khúc thương mại/cho thuê, cung và cầu sẽ vẫn còn nhiều vấn đề. Với phân khúc nhà ở để bán, các sản phẩm giá bình dân và trung cấp sẽ có thể có sự cải thiện. Tuy nhiên, điều này còn phụ thuộc vào các yếu tố hỗ trợ như giá bán hợp lý, sản phẩm phù hợp với thị trường và dự án có tiến độ xây dựng tốt.
Trong quý I, lượng giao dịch qua sàn ở Hà Nội lên đến 1.500 trường hợp, gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. 15 ngày đầu của tháng 4 đã có tới 800 lượt giao dịch thành công. Trong đó, giao dịch tăng cao tại những dự án nhà ở thương mại có giá bán phù hợp, đã bàn giao hoặc đang hoàn thiện, như dự án Times City và Royal City của Vingroup, Văn Phú Victoria...
Một số dự án có tỷ lệ giao dịch cao như chung cư 103 Văn Quán có khoảng 250 giao dịch, dự án 136 Hồ Tùng Mậu bán thành công khoảng hơn 200 căn, Mullbery Lane có 40 giao dịch, dự án Văn Phú Victory có 400 giao dịch, dự án Ao Sào có 200 giao dịch.
Nhiều chủ đầu tư sau đợt mở bán có điều chỉnh giá, mới đây thị trường cũng bắt đầu xuất hiện hiện tượng chênh lệch giá. Mandarin Garden căn hộ có diện tích dưới 150 m2 chênh lên đến 3 - 6 triệu đồng/m2. Chung cư N04 Đông Nam Trần Duy Hưng mức chênh lên đến cả trăm triệu đồng/căn. Times City chênh 100 triệu - 200 triệu/căn tùy vị trí.
Đón chu kỳ khởi sắc, nhiều chủ đầu tư đồng loạt bung hàng như Thăng Long Number One, HP Landmark Tower, Gamuda Gardens, Xuân Phương Viglacera.
Hiện đang có môt dòng tiền chảy từ các kênh khác vào thị trường. Giám đốc sàn giao dịch BĐS ở Hà Nội tiết lộ, trong tổng số khoảng 200 căn hộ tại một dự án mà đơn vị này mới phân phối thành công trong 1 tháng vừa qua thì có khoảng 15% trong số này là nhà đầu tư, dòng tiền này từ tiền gửi ngân hàng là chính.Một bộ phận nhà đầu tư đã quay lại thị trường, khiến thanh khoản và giá bán tại một số dự án hiện rất "nóng".
Ông Phạm Thanh Hưng, đại diện Cen Group cũng cho rằng, thị trường đã hoàn thành việc tái cấu trúc thị trường và chính thức thiết lập trật tự mới. Thời điểm này có thể nói rằng thị trường BĐS bắt đâuì rã băng, những số liệu trên hệ thống giao dịch đã minh chứng rất rõ ràng về điều này.
Khởi động chu kỳ mới
Theo Bộ Xây dựng, từ năm 1993 đến nay, thị trường địa ốc Việt Nam phát triển mạnh, đặc biệt, cứ theo chu kỳ khoảng 7 - 8 năm lại xuất hiện một đợt sốt về giá cả cũng như lượng giao dịch. Cụ thể, vào các năm 1993, 2000 và gần đây nhất là 2007 đã xảy ra những cơn biến động bất động sản chủ yếu tại một số thành phố lớn. Tính toán này đã khiến cho nhiều người liên tưởng đến khả năng xuất hiện những biến động tương tự vào khoảng năm 2014-2015- đúng 7 năm sau cơn sốt đất gần nhất.
Thị trường BĐS năm 2014 sẽ có chuyển biến theo hướng tích cực như: thị trường sẽ tập trung vào phân khúc bình dân, diện tích vừa và nhỏ, giá bán dưới 20 triệu đồng/m2; các dự án căn hộ, trung và cao cấp đã xong phần thô đang hoàn thiện, có vị trí thuận lợi cũng sẽ có giao dịch tốt hơn.
So sánh số liệu tồn kho bất động sản đến ngày 31/12/2013 với các tháng trước cho thấy giá trị tồn kho bất động sản trên toàn quốc đã giảm dần từ tháng 3/2013 (giảm trên 26%).
Năm 2014 là năm có nhiều chính sách mới, nhiều công cụ của tài chính ngân hàng, giải pháp của ngành xây dựng.
Thêm vào đó, hàng loạt gói tín dụng BĐS với số tiền "khủng" được các ngân hàng liên tục tung ra nhằm "trợ sức" cho thị trường càng tăng thêm niềm tin cho người tiêu dùng. Mới đây, gói 50.000 tỷ đồng liên kết 4 nhà đã được công bố với kỳ vọng là một trong những đòn bẩy giúp cho thị trường BĐS vượt qua những khó khăn.
Sự phục hồi sẽ diễn ra cục bộ trên từng mảng thay vì đồng loạt. Đối với phân khúc thương mại/cho thuê, cung và cầu sẽ vẫn còn nhiều vấn đề. Với phân khúc nhà ở để bán, các sản phẩm giá bình dân và trung cấp sẽ có thể có sự cải thiện. Tuy nhiên, điều này còn phụ thuộc vào các yếu tố hỗ trợ như giá bán hợp lý, sản phẩm phù hợp với thị trường và dự án có tiến độ xây dựng tốt.
Theo Bộ Xây dựng, tính đến hết quý 1/2014, cả nước đã có 60 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội (NOXH) với quy mô xây dựng khoảng 38.897 căn hộ. TP. Hồ Chí Minh có 25 dự án với quy mô xây dựng khoảng 15.115 căn, tổng mức đầu tư khoảng 9.080 tỷ đồng.
Trong đó: Hà Nội đã có 24 dự án với quy mô xây dựng khoảng 15.468 căn, tổng mức đầu tư khoảng hơn 9.300 tỷ đồng. Hà Nội đã tiến hành xem xét, thẩm định 18 dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang NOXH, với tổng số căn hộ dự kiến chuyển đổi khoảng 4.990 căn thành 11.292 căn. Đã chấp thuận chủ trương cho phép chuyển đổi 9 dự án, 6 dự án đang tiếp tục xem xét, 3 dự án không đủ điều kiện.
Hiện, TP đã ban hành 4 quyết định cho phép chuyển đổi nhà ở thương mại thành NOXH cho các dự án: 143 Trần Phú (Hà Đông), AZ Thăng Long-(Hoài Đức), 30 Phạm Văn Đồng (Cầu Giấy), Đặng Xá 2 (Gia Lâm).
Cùng với đó, Bộ Xây dựng cũng cho biết, hiện cả nước có 74 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ, với số lượng căn hộ ban đầu là 33.867 căn hộ xin điều chỉnh thành 44.881 căn hộ (tăng 11.014 căn hộ)
Tại, Hà Nội đã xem xét, thẩm định 45 dự án và đã chấp thuận chủ trương cho phép điều chỉnh 33 dự án, trong đó 7 dự án đã có quyết định cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ.
TP Hồ Chí Minh có 21 dự án xin đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ (trong đó có 1 dự án xin chuyển sang xây dựng bệnh viện), với số lượng căn hộ thương mại điều chỉnh từ 10.242 căn hộ thành 13.600 căn (tăng 3.358 căn). Hiện, 5 dự án đã có quyết định cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ.
Theo Bộ Xây dựng, tính đến nay số lượng dự án có quyết định cho phép chuyển đổi hoặc điều chỉnh căn hộ còn chưa nhiều, nhất là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.
Do đó, Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, TP rút ngắn thời gian xem xét, thẩm định để cho phép các chủ đầu tư dự án có nhu cầu điều chỉnh cơ cấu căn hộ, chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang NOXH, kể cả văn phòng cho thuê sang NOXH và công trình dịch vụ. Đồng thời, công bố công khai về trình tự, thủ tục điều chỉnh cơ cấu dự án, chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang NOXH.
Nhà thu nhập thấp Tây Mỗ và 143 Trần Phú nhận hồ sơ mua nhà đợt III
Chung cư CT12 Kim Văn Kim Lũ- Dự án giá rẻ quận Hoàng Mai 10 triệu/m
Chung cư VP6 Linh Đàm - dự án giá rẻ 13 triệu/m2
Chung cư Đại Thanh: giá rẻ chỉ là chiêu trò?
Biệt thự, liền kề giảm giá vẫn hiếm giao dịch
Theo Savills, thị trường biệt thự, liền kề Hà Nội hiện bao gồm 125 dự án tại các khu đô thị mới, cung cấp 42.400 căn. Trong đó, khoảng 30.400 căn nhà, gồm 17.300 nhà liền kề và 13.100 biệt thự đến từ 101 dự án hợp đồng mua bán. Nguồn cung còn lại đến từ các dự án dạng hợp đồng góp vốn.
Bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận nghiên cứu và tư vấn cho hay: Giá chào bán bình quân của toàn thị trường mảng biệt thự, liền kề đều giảm, cụ thể: giảm 3% cho hạng mục biệt thự và giảm 1% đối với hạng mục nhà liền kề so với quý trước đó. Tuy nhiên, dù giá giảm nhưng giao dịch trên thị trường vẫn trầm lắng, chưa có thêm nhiều dự án mới chào bán, thanh khoản chưa được cải thiện.
Đơn vị này nhận định, nguồn cung tương lai của thị trường biệt thự, liền kề sẽ đến từ 81 dự án nằm rái rác tại 15 quận huyện. Trong đó, 62% dự án đang trong giai đoạn lập quy hoạch, 32% dự án đang giải phóng mặt bằng. Đã có 2 dự án hoàn tất cơ sở hạ tầng, chiếm 2% trên tổng số dự án. Trong năm 2014, dự kiến sẽ có khoảng 870 căn từ 7 dự án sẽ gia nhập thị trường, trong số đó có hơn 60% là biệt thự.
Phía CBRE cho hay, chủ đầu tư hiện đã điều chỉnh cả mức giá và diện tích căn hộ để phù hợp với nhu cầu của khách hàng. Đáng chú ý, mức giá các chủ đầu tư đưa ra trong thời điểm ba quý gần đây thường thấp hơn mức giá của chính các dự án đó trên thị trường thứ cấp, sang quý cuối năm giá chào bán.
Mức giá trung bình thứ cấp tiếp tục có xu hướng giảm nhẹ nhưng đã ổn định ở một số quận”, ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE cho hay.
Dưới đây là bảng giá tham khảo mà chúng tôi ghi nhận được ở một số dự
án chung cư đang được chào bán gần đây (cuối tháng 11 và đầu tháng 12),
và được người mua khá quan tâm.
http://batdongsan.vietnamnet.vn
Theo Savills Việt Nam, nếu tính từ năm 2008 đến nay, hiện giá trung bình căn hộ bán tại Hà Nội đang ở mức thấp nhất trong 5 năm qua, giảm khoảng 21%.
Quý 4 năm 2013 là quý sôi động với phân khúc căn hộ khi có khoảng 2.400 căn hộ được tung ra thị trường. Tỷ lệ hấp thụ đạt 11% do giá giảm, nhiều dự án tung gói bán thô.
Giá bán căn hộ tiếp tục giảm ở các loại căn hộ, trong đó những căn hộ hạng C, tức là những căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng/m2 giảm sâu nhất ở mức 7% so với quý trước.
Còn nghiên cứu của CBRE, tại Hà Nội, trong quý 4/2013, thị trường căn hộ bán tiếp tục chứng kiến hoạt động chào bán mới thận trọng với 1.400 căn, giảm 30% so với quý trước. Chủ đầu tư chủ yếu tập trung giải quyết hàng tồn kho hơn là tung sản phẩm mới với 7.500 căn hộ được hoàn thiện.
Đáng chú ý là việc không ít chủ đầu tư chuyển hướng tập trung từ các sản phẩm giá thấp (dưới 20 triệu/m2) sang sản phẩm giá trung (20-30 triệu/m2). Theo đó, lần đầu tiên sau 2 năm, sản phẩm giá thấp không còn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong nguồn cung chào bán mới. Điều này có thể được xem như động thái mới của chủ đầu tư khi thị hiếu của thị trường chuyển hướng sang các sản phẩm giá trung.
CBRE cho biết, năm 2014, dự kiến thị trường sẽ có thêm một lượng căn hộ hoàn thiện khá lớn, điều này sẽ gây áp lực cạnh tranh mạnh lên các dự án chào bán mới. Người mua hiện chủ yếu quan tâm đến các dự án đã hoặc gần hoàn thiện nhằm tránh tranh chấp về chất lượng hoàn thiện và thời gian bàn giao. Các dự án chất lượng được kỳ vọng sẽ có lượng giao dịch tăng, dù giá cả có thể không tăng tương ứng.
Biệt thự, liền kề giảm giá vẫn hiếm giao dịch
Theo Savills, thị trường biệt thự, liền kề Hà Nội hiện bao gồm 125 dự án tại các khu đô thị mới, cung cấp 42.400 căn. Trong đó, khoảng 30.400 căn nhà, gồm 17.300 nhà liền kề và 13.100 biệt thự đến từ 101 dự án hợp đồng mua bán. Nguồn cung còn lại đến từ các dự án dạng hợp đồng góp vốn.
Bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận nghiên cứu và tư vấn cho hay: Giá chào bán bình quân của toàn thị trường mảng biệt thự, liền kề đều giảm, cụ thể: giảm 3% cho hạng mục biệt thự và giảm 1% đối với hạng mục nhà liền kề so với quý trước đó. Tuy nhiên, dù giá giảm nhưng giao dịch trên thị trường vẫn trầm lắng, chưa có thêm nhiều dự án mới chào bán, thanh khoản chưa được cải thiện.
Đơn vị này nhận định, nguồn cung tương lai của thị trường biệt thự, liền kề sẽ đến từ 81 dự án nằm rái rác tại 15 quận huyện. Trong đó, 62% dự án đang trong giai đoạn lập quy hoạch, 32% dự án đang giải phóng mặt bằng. Đã có 2 dự án hoàn tất cơ sở hạ tầng, chiếm 2% trên tổng số dự án. Trong năm 2014, dự kiến sẽ có khoảng 870 căn từ 7 dự án sẽ gia nhập thị trường, trong số đó có hơn 60% là biệt thự.
Phía CBRE cho hay, chủ đầu tư hiện đã điều chỉnh cả mức giá và diện tích căn hộ để phù hợp với nhu cầu của khách hàng. Đáng chú ý, mức giá các chủ đầu tư đưa ra trong thời điểm ba quý gần đây thường thấp hơn mức giá của chính các dự án đó trên thị trường thứ cấp, sang quý cuối năm giá chào bán.
Mức giá trung bình thứ cấp tiếp tục có xu hướng giảm nhẹ nhưng đã ổn định ở một số quận", ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE cho hay.
- Chung cư cao cấp;
- Chung cư tầm trung;
- Chung cư giá rẻ:
Trong đó, chung cư giá rẻ là trung tâm của mọi sự chú ý.
Nhà ở xã hội dường như không mấy hấp dẫn người mua, trong khi nhà ở giá rẻ phát huy được các ưu thế của mình như giá, vị trí, tiến độ thực hiện.
Một ví dụ điển hình nhất là dự án nhà ở xã hội ở Trần Phú và dự án nhà giá rẻ Văn Phú Victoria đều ở quận Hà Đông, Hà Nội.
Vị trí của 2 dự án gần như nhau, đều sở hữu những mảnh đất "vàng" và hạ tầng khá tốt. Mức giá của 2 dự án cũng tương đương nhau. Dự án nhà ở xã hội Trần Phú có mức giá bán dự kiến là 14,9 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, dự án Văn Phú - Victoria (Hà Đông) do công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú làm chủ đầu tư, mức giá cũng chỉ từ 14,5 triệu đồng/m2, tùy vị trí căn hộ.
Dự án nhà ở xã hội Trần Phú hiện mới chỉ động thổ, chưa thể triển khai thực hiện do chưa đủ pháp lý. Trong khi đó, dự án Văn Phú - Victoria hiện đã xây thô xong, đã tiến hành cắt nóc, đang trong quá trình hoàn thiện. Như vậy, về mặt tiến độ, rõ ràng, Văn Phú - Victoria trội hơn hẳn.
Dự án nhà ở xã hội tại Linh Đàm cũng được chủ đầu tư công bố mức giá bán 12 triệu đồng/m2. Mặc dù dự án này đã được tổ chức khởi công, động thổ nhưng vẫn chưa thể triển khai do chưa đủ pháp lý. Trong khi đó, dự án Kim Văn Kim Lũ cũng ở khu vực Linh Đàm chỉ có giá từ 10 - 14 triệu đồng/m2.
Đặc biệt, để có thể mua được nhà ở xã hội tại những dự án này, người mua sẽ phải bước qua cửa ải đầu tiên đó là hoàn tất được mọi thủ tục để chứng minh đủ điều kiện được mua nhà. Với những người cần vay vốn từ gói hỗ trợ của Nhà nước sẽ phải làm thêm nhiều thủ tục khác để chứng minh khả năng trả nợ....
Không chỉ vậy, sau khi mua được nhà, nếu muốn chuyển đổi, người mua nhà phải chờ sau 5 năm. Đây được xem là rào cản lớn nhất kiến nhiều người có nhu cầu nhưng không muốn tiếp cận với nhà ở xã hội.
Thêm vào đó, mặc dù tại Hà Nội có rất nhiều dự án thương mại đang ồ ạt chuyển đổi sang nhà ở xã hội để ra được sản phẩm giá khoảng 10 triệu/m2, nhưng xong thủ tục xin chuyển đổi cũng phải mất hàng năm, trong khi đó nhà ở thương mại đã có sẵn những lợi thế nhất định.
Ngoài ra, việc hỗ trợ lãi suất vay của nhà ở xã hội do vướng quá nhiều điều kiện và thủ tục nên gần như rất ít khách hàng có thể tiếp cận được với mức lãi suất 6%/năm này.
Trong khi đó, tại nhiều dự án nhà ở thương mại giá rẻ, chủ đầu tư đã chủ động liên kết với các ngân hàng và đưa ra mức lãi suất 6%/năm trong 6 tháng hoặc 1 năm đầu tiên. Thủ tục vay ưu đãi khá đơn giản, thuận tiện cho người mua nhà.
Ông Nguyễn Hữu Cường, Ủy viên Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng: "Nhà ở thương mại có những ưu thế hơn hẳn nhà ở xã hội.
Khi thị trường bất động sản vẫn đang ở vào giai đoạn lình xình, một chiến lược kinh doanh hợp lý được cho là sẽ giúp giới đầu tư đi qua được cuộc khủng hoảng kéo dài suốt gần 5 năm nay.
Một trong những giải pháp khá phổ biến hiện nay trong giới đầu tư bất động sản là áp dụng chiến lược cho thuê và cho thuê lại các bất động sản, mà theo họ rao bán vào thời điểm này chả khác nào rẻ như bèo.
Động thái này của các chủ đầu tư lẫn khách hàng cá nhân càng được ủng hộ hơn khi mới đây, Bộ Xây dựng đã chính thức trình thủ tướng cho phép mở rộng đối tượng người nước ngoài mua và thuê nhà tại Việt Nam. Một bức tranh với gam màu sáng hơn về phân khúc cho thuê và thuê lại đang được kỳ vọng sẽ mở ra một lối thoát mới cho thị trường địa ốc cả trong ngắn lẫn dài hạn.
Nắm bắt điều kiện này, Refico, chủ đầu tư dự án Watermark đường Lạc Long Quân, Hà Nội, đã triển khai chương trình khuyến mại vào tháng 10/2013 để thu hút khách mua nhà.
Nhà ở xã hội tuy giá thành rẻ, diện tích nhỏ nhưng lại có quy định ràng buộc kể cả nộp tiền đủ 100% cũng không được mua bán, giao dịch trong vòng 5 năm thì dù rẻ người ta cũng không dám mua.
Trong khi nhà ở thương mại dù người ta mua đắt nhưng nhu cầu, định vị trong xã hội phù hợp thì vẫn là lựa chọn của phần lớn khách hàng".
Theo thống kế mới nhất, Hà Nội hiện còn khoảng 5.000 căn hộ và TP HCM có 14.000 căn hộ tồn kho. Theo thông tin từ thị trường, trong khoảng 2 tuần gần đây, phân khúc căn hộ chuẩn bị đưa vào sử dụng đã có xu hướng tăng lượng giao dịch, nhất là tại những dự án có mức giá khoảng dưới 15 triệu đồng/m2 và diện tích hợp lý .
Năm 2014, năm chiến tranh giữa nhà ở XH và nhà ở thương mại giá rẻ.
“Hai phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ đều được hưởng lãi suất ưu đãi trong gói 30,000 tỷ. Nhưng nếu chủ đầu tư nhà ở xã hội không tận dụng được lợi thế về hỗ trợ tài chính từ nhà nước sẽ khó cạnh tranh được với phân khúc nhà ở thương mại dưới 70 m2 với giá dưới 15 triệu đồng/m2”, ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội phân tích.
Thị trường năm 2014 sẽ rất thú vị
- Phân khúc nhà ở xã hội luôn được đánh giá dư cầu, tuy nhiên mức giá hiện tại của phân khúc này, trung bình 10 triệu đồng/m2, được cho là vẫn cao, chênh không nhiều so với đất thổ cư khu vực lân cận. Ông nhìn nhận thế nào về việc này?
So sánh này thì chưa hẳn. Đất nền thổ cư có sổ đỏ luôn cao. Còn mức giá nhà ở xã hội trung bình 10 triệu đồng/m2 chưa thể nói là đắt hay rẻ.
Giá do thị trường chấp thuận. Nếu anh đưa ra giá không bán được thì anh phải giảm giá. Khi anh giảm giá mà nhiều người mua lại điều chỉnh giá tăng lên. Vị trí của bất động sản rất quan trọng, đặc biệt khả năng tài chính của nhà đầu tư, rồi thiết kế, trang thiết bị. Nếu là trang thiết bị, thiết kế nước ngoài, cùng là phân khúc nhà thương mại dưới 15 triệu đồng/m2, thì đương nhiên đơn vị nào mạnh tay sử dụng được hàm lượng chất xám đẳng cấp cao, các tinh túy về bất động sản trên thế giới thì bán hết hàng là chắc rồi.
Ngược lại, nếu chỉ sử dụng tiết kiệm hàm lượng chất xám không cao như chúng ta thấy nhiều sản phẩm trong nước, về mẫu mã, chất lượng và sự tiện dụng còn rất xa so với các nước xung quanh, sẽ khác.
Nếu so sánh, chỉ có nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ đều được hưởng lãi suất ưu đãi trong gói 30.000 tỷ. Những dự án nhà ở xã hội mà chủ đầu tư không tận dụng được lợi thế về hỗ trợ tài chính từ nhà nước sẽ khó cạnh tranh được với phân khúc nhà ở thương mại theo tiêu chuẩn diện tích dưới 70 m2 với giá dưới 15triệu đồng/m2.
- Xin ông nói cụ thể hơn…
Khó khăn của nhà ở xã hội là hạn chế trong giao dịch. Theo quy định trước đây, nhà ở xã hội trong vòng 10 năm không được giao dịch, theo quy định hiện giờ là 5 năm. Trong khi đó, nhà thương mại giá rẻ mua bán ngay được, tính linh hoạt trong thanh khoản rất hấp dẫn.
Vì thế, năm 2014 sẽ chứng kiến sự cạnh tranh khốc liệt của các chủ đầu tư giữa phân khúc nhà ở xã hội với nhau và giữa phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, mà đương nhiên, nếu không chuyên nghiệp, không đẹp, không rẻ sẽ không bán được hàng.
- Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản năm 2013 chưa đến đáy và giá còn xuống nữa vào năm 2014. Cá nhân ông nhận định thế nào?
Nhận định chỉ là nhận định. Thực tế năm 2013 cho thấy không thể nói được rằng thị trường bất động sản đã chạm đáy. Đáy là gì? Rất khó để mường tượng ra một cột mốc về thang giá cả vì thị trường bất động sản cũng giống như các hàng hóa khác, việc thuận mua vừa bán cũng như cách thức bán hàng của chủ đầu tư rất uyển chuyển, không có một mốc cố định nào để chỉ ra là đáy cả.
Tôi cho rằng thị trường 2014 tiếp tục phát triển ở phân khúc chung cư thương mại bình dân để tiếp cận với sự hỗ trợ của các chính sách về tài chính, thuế, gói hỗ trợ 30.000 tỷ… Đó là phân khúc nhà ở thương mại có giá dưới 15 triệu đồng với diện tích dưới 70 m2. Đối với những dự án mà chủ đầu tư không có tiền để đầu tư tiếp, đang có một làn sóng chuyển từ phân khúc cao cấp sang nhà ở xã hội để hưởng các cơ chế chính sách vay tiền với lãi suất thấp của nhà nước cũng như các chính sách ưu đãi về cơ sở hạ tầng, thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp, đặc biệt là lãi suất ưu đãi trong gói 30.000 tỷ.
- Bàn riêng về gói 30.000 tỷ, có người kỳ vọng đây là giải pháp cứu thị trường bất động sản, có người thì cho là gói này đã thất bại rồi. Quan điểm của cá nhân ông ra sao?
Mỗi người nhìn chính sách với phân khúc, chiến lược kinh doanh của mình với lăng kính khác nhau. Nhìn chung, ở một nền kinh tế, khi chính phủ bơm tiền để hỗ trợ các khiếm khuyết của thị trường đó, đương nhiên các cộng đồng doanh nghiệp hoạt động ở lĩnh vực đó có lợi, khách hàng cũng có lợi trong việc việc được hỗ trợ về tài chính, cấu thành đầu vào giảm lãi suất.
Gói 30.000 tỷ với chiến lược phát triển kinh doanh nhà ở dài hạn tới năm 2020 mà Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt. 2013 mới là năm bắt đầu thực hiện Nghị quyết 02 để triển khai gói 30.000 tỷ trong chiến lược nhà ở quốc gia dài hạn chứ ko chỉ trong năm 2013.
- Tuy nhiên, vấn đề tiếp cận của người dân đối với gói 30.000 tỷ khá khó khăn...
Đó là chuyện bình thường. Khi một cơ chế chính sách tác động đến thói quen tiêu dùng, chiến lược kinh doanh của các chủ đầu tư, phản ứng tạm ngừng hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp cũng như cộng đồng khách hàng là bình thường.
Hơn nữa, những dự án nhà ở thương mại để chuyển sang nhà ở xã hội bắt buộc phải thiết kế lại, thẩm định lại các quy trình kiểm tra theo quy định của cơ quan nhà nước gồm thẩm định phòng cháy chữa cháy, an toàn bay, chất lượng an toàn xây dựng, đảm bảo các tiểu chuẩn về xây dựng đô thị liên quan đến quy hoạch kiến trúc cảnh quan môi trường… Một dự án thương mại chuyển sang nhà ở xã hội về mặt thủ tục phải theo trình tự như vậy, cho nên không thể nóng vội trong việc ngay tức thì có nhà ở xã hội.
Để có sản phẩm nhà ở việc đầu tiên phải hoàn thiện cơ sở pháp lý, rồi mới được cấp phép xây dựng, rồi cả quá trình xây dựng rồi mới có nhà ở. Đấy là cả một lộ trình. Không thể ngay trong năm đầu tiên như một phép màu đã có nhà ở để bán cho mọi người như kỳ vọng.
Còn việc để chậm giải ngân gói 30.000 tỷ có lý do khách quan và chủ quan.
Lý do chủ quan từ việc thắt chặt quá của hệ thống ngân hàng, sự cẩn trọng quá trong hoạt động kinh doanh tiền tệ của hệ thống ngân hàng tài chính – yêu cầu bắt buộc của hệ thống ngân hàng, sự rụt rè, phòng thủ của các cơ quan địa phương khi xác nhận cho người mua nhà cũng phải mất thời gian dài, rồi xác nhận công chứng khi xác nhận tài sản hình thành trong tương lai cũng chưa có các chính sách tháo gỡ cho người dân.
Những vướng mắc về cơ chế chính sách, các cơ quan ban ngành cũng có vấn đề, để giải quyết không thể một sớm một chiều.
- Thị trường nhà ở năm 2014 với đòn bẩy chính sách là gói 30.000 tỷ sẽ thế nào?
Hy vọng là sang năm 2014, việc phê duyệt những dự án trong 2013 xin phê duyệt, chuyển đổi, đáp ứng được điều kiện của nhà nước cho phép triển khai các dự án nhà ở xã hội. Lúc đó, người dân sẽ được lợi.
Lúc đó, sự cạnh tranh của các chủ đầu tư xây dựng phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại sẽ là cuộc cạnh tranh khốc liệt về thiết kế, môi trường cảnh quan, về cơ cấu căn hộ, trang thiết bị, chất lượng, dịch vụ, đặc biệt về cơ cấu giá.
Năm 2014 sẽ là một bức tranh đa dạng, thú vị, hứa hẹn cho người dân nhiều sản phẩm để lựa chọn.
Sắp thực hiện hàng-đổi-hàng trong bất động sản
- Tôi có nghe ông nói về việc “hàng đổi hàng” trong bất động sản...
Hàng đổi hàng hiện đang là đề tài mà Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội chịu trách nhiệm nghiên cứu để tác động tới doanh nghiệp như một hướng để giải thoát.
Ví dụ, những sản phẩm bất động sản khó khăn như một mảnh đất không có tiền để đầu tư thì có thể công ty sản xuất thép, xi măng, kính, thạch cao, vật liệu xây dựng góp vốn bằng giá trị thẩm định, khi hoàn chỉnh sẽ chia lại bằng căn hộ.
Một ví dụ khác nữa là, đất ở Long Biên, rộng rãi, không bán được lại muốn sở hữu một vài căn chung cư trong nội thành. Những người có dăm bảy căn chung cư trong nội thành lại thích một mảnh đất đẹp trong Long Biên. Nhu cầu ấy sẽ tìm đến nhau và đổi cho nhau.
Hoặc như đất ở Hà Nội không bán được, hoặc dư thừa mà muốn đất nhà ở Sài Gòn, Vũng Tàu, Nha Trang mà trong Sài Gòn, Vũng Tàu, Nha trang lại thích đất ở Hà Nội thì người ta đổi cho nhau thông qua một tổ chức thẩm định giá của hai đầu, sau đó xác định một giá thỏa thuận rồi xúc tiến, đàm phán. Còn đàm phán được hay không là câu chuyện của doanh nghiệp, phụ thuộc vào nhu cầu. Nhưng cái điều chỉnh sản phẩm của mình, mong muốn giải phóng hàng tồn kho của mình thì doanh nghiệp nào cũng mong muốn.
Những doanh nghiệp có thể sản xuất sản phẩm A mà không bán được lại có thể hoán vị được sản phẩm B, ví như 2 lô đất ở Hòa Bình có cơ sở hạ tầng rồi, nhà cửa rồi có thể đổi tương ứng với 10 ô tô. Nếu đất để đấy năm này qua năm khác, sẽ không có một ô tô nào cả. Nếu đổi sang 10 ô tô họ có thể chuyển cho mỗi nhà thầu 1 ô tô, và bản thân người ta có ô tô để đi, hoặc người ta dùng ô tô để thế chấp ngân hàng. Đây là đề tài mà CLB đang nghiên cứu vì còn liên quan đến pháp luật và cần nhiều cơ quan ban ngành hỗ trợ.
http://www.tinmoi.vn/bi-kich-phia-sau-cac-du-an-can-ho-giam-gia-011289302.html
http://hn.24h.com.vn/tai-chinh-bat-dong-san/nhieu-bat-on-tai-chung-cu-bac-linh-dam-bi-lo-sang-c161a597983.html
| Tên dự án | Vị trí | Tiến độ | Diện tích (m2) | Giá bán (bao gồm VAT) | |
| Hoàn thiện | Thô | ||||
| Thăng Long Number One | Số 1 Đại lộ Thăng Long, Cầu Giấy | Xong thô | 87-173 | 35-36 | 28 |
| Mulberry Lane | KĐT Mỗ Lao, Hà Đông | Hoàn thiện | 90-135 | 24-26 | |
| Hoàng Thành Tower | 114 Mai Hắc Đế, Hai Bà Trưng | Xong thô | 77-188 | 85-90 | |
| Tây Hồ Residence | Ngõ 445 Lạc Long Quân | Xong thô | 57-107 | 27-28 | |
| Platium Residence | Ngọc Khánh, Đống Đa | Cất nóc | 100-150 | 38-39 | 35-36 |
| Hòa Bình Green City | 505 Minh Khai, Hai Bà Trưng | Tầng 26/27 | 63-126 | 26-29 | 20.5-21.6 |
| Xuân Mai Park State | KĐT Văn Phú, Hà Đông | 45-100 | 14-17 | ||
| Golden Silk | Đại Kim, Hoàng Mai | Tầng 4/30 | 48-102 | 15-16 | |
| CTM Tower | 139 Cầu Giấy | Xong thô | 87-129 | 28-29 | |
| Tây Hà Tower | Lê Văn Lương kéo dài, Trung Văn | Tầng 21 | 89-127 | 19-20 | |
http://batdongsan.vietnamnet.vn
Theo Savills Việt Nam, nếu tính từ năm 2008 đến nay, hiện giá trung bình căn hộ bán tại Hà Nội đang ở mức thấp nhất trong 5 năm qua, giảm khoảng 21%.
Quý 4 năm 2013 là quý sôi động với phân khúc căn hộ khi có khoảng 2.400 căn hộ được tung ra thị trường. Tỷ lệ hấp thụ đạt 11% do giá giảm, nhiều dự án tung gói bán thô.
Giá bán căn hộ tiếp tục giảm ở các loại căn hộ, trong đó những căn hộ hạng C, tức là những căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng/m2 giảm sâu nhất ở mức 7% so với quý trước.
Còn nghiên cứu của CBRE, tại Hà Nội, trong quý 4/2013, thị trường căn hộ bán tiếp tục chứng kiến hoạt động chào bán mới thận trọng với 1.400 căn, giảm 30% so với quý trước. Chủ đầu tư chủ yếu tập trung giải quyết hàng tồn kho hơn là tung sản phẩm mới với 7.500 căn hộ được hoàn thiện.
Đáng chú ý là việc không ít chủ đầu tư chuyển hướng tập trung từ các sản phẩm giá thấp (dưới 20 triệu/m2) sang sản phẩm giá trung (20-30 triệu/m2). Theo đó, lần đầu tiên sau 2 năm, sản phẩm giá thấp không còn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong nguồn cung chào bán mới. Điều này có thể được xem như động thái mới của chủ đầu tư khi thị hiếu của thị trường chuyển hướng sang các sản phẩm giá trung.
CBRE cho biết, năm 2014, dự kiến thị trường sẽ có thêm một lượng căn hộ hoàn thiện khá lớn, điều này sẽ gây áp lực cạnh tranh mạnh lên các dự án chào bán mới. Người mua hiện chủ yếu quan tâm đến các dự án đã hoặc gần hoàn thiện nhằm tránh tranh chấp về chất lượng hoàn thiện và thời gian bàn giao. Các dự án chất lượng được kỳ vọng sẽ có lượng giao dịch tăng, dù giá cả có thể không tăng tương ứng.
Biệt thự, liền kề giảm giá vẫn hiếm giao dịch
Theo Savills, thị trường biệt thự, liền kề Hà Nội hiện bao gồm 125 dự án tại các khu đô thị mới, cung cấp 42.400 căn. Trong đó, khoảng 30.400 căn nhà, gồm 17.300 nhà liền kề và 13.100 biệt thự đến từ 101 dự án hợp đồng mua bán. Nguồn cung còn lại đến từ các dự án dạng hợp đồng góp vốn.
Bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận nghiên cứu và tư vấn cho hay: Giá chào bán bình quân của toàn thị trường mảng biệt thự, liền kề đều giảm, cụ thể: giảm 3% cho hạng mục biệt thự và giảm 1% đối với hạng mục nhà liền kề so với quý trước đó. Tuy nhiên, dù giá giảm nhưng giao dịch trên thị trường vẫn trầm lắng, chưa có thêm nhiều dự án mới chào bán, thanh khoản chưa được cải thiện.
Đơn vị này nhận định, nguồn cung tương lai của thị trường biệt thự, liền kề sẽ đến từ 81 dự án nằm rái rác tại 15 quận huyện. Trong đó, 62% dự án đang trong giai đoạn lập quy hoạch, 32% dự án đang giải phóng mặt bằng. Đã có 2 dự án hoàn tất cơ sở hạ tầng, chiếm 2% trên tổng số dự án. Trong năm 2014, dự kiến sẽ có khoảng 870 căn từ 7 dự án sẽ gia nhập thị trường, trong số đó có hơn 60% là biệt thự.
Phía CBRE cho hay, chủ đầu tư hiện đã điều chỉnh cả mức giá và diện tích căn hộ để phù hợp với nhu cầu của khách hàng. Đáng chú ý, mức giá các chủ đầu tư đưa ra trong thời điểm ba quý gần đây thường thấp hơn mức giá của chính các dự án đó trên thị trường thứ cấp, sang quý cuối năm giá chào bán.
Mức giá trung bình thứ cấp tiếp tục có xu hướng giảm nhẹ nhưng đã ổn định ở một số quận", ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE cho hay.
- Chung cư cao cấp;
- Chung cư tầm trung;
- Chung cư giá rẻ:
Trong đó, chung cư giá rẻ là trung tâm của mọi sự chú ý.
Nhà ở xã hội dường như không mấy hấp dẫn người mua, trong khi nhà ở giá rẻ phát huy được các ưu thế của mình như giá, vị trí, tiến độ thực hiện.
Một ví dụ điển hình nhất là dự án nhà ở xã hội ở Trần Phú và dự án nhà giá rẻ Văn Phú Victoria đều ở quận Hà Đông, Hà Nội.
Vị trí của 2 dự án gần như nhau, đều sở hữu những mảnh đất "vàng" và hạ tầng khá tốt. Mức giá của 2 dự án cũng tương đương nhau. Dự án nhà ở xã hội Trần Phú có mức giá bán dự kiến là 14,9 triệu đồng/m2.
 |
| Nhà giá rẻ "át vía" nhà ở xã hội |
Dự án nhà ở xã hội Trần Phú hiện mới chỉ động thổ, chưa thể triển khai thực hiện do chưa đủ pháp lý. Trong khi đó, dự án Văn Phú - Victoria hiện đã xây thô xong, đã tiến hành cắt nóc, đang trong quá trình hoàn thiện. Như vậy, về mặt tiến độ, rõ ràng, Văn Phú - Victoria trội hơn hẳn.
Dự án nhà ở xã hội tại Linh Đàm cũng được chủ đầu tư công bố mức giá bán 12 triệu đồng/m2. Mặc dù dự án này đã được tổ chức khởi công, động thổ nhưng vẫn chưa thể triển khai do chưa đủ pháp lý. Trong khi đó, dự án Kim Văn Kim Lũ cũng ở khu vực Linh Đàm chỉ có giá từ 10 - 14 triệu đồng/m2.
Đặc biệt, để có thể mua được nhà ở xã hội tại những dự án này, người mua sẽ phải bước qua cửa ải đầu tiên đó là hoàn tất được mọi thủ tục để chứng minh đủ điều kiện được mua nhà. Với những người cần vay vốn từ gói hỗ trợ của Nhà nước sẽ phải làm thêm nhiều thủ tục khác để chứng minh khả năng trả nợ....
Không chỉ vậy, sau khi mua được nhà, nếu muốn chuyển đổi, người mua nhà phải chờ sau 5 năm. Đây được xem là rào cản lớn nhất kiến nhiều người có nhu cầu nhưng không muốn tiếp cận với nhà ở xã hội.
Thêm vào đó, mặc dù tại Hà Nội có rất nhiều dự án thương mại đang ồ ạt chuyển đổi sang nhà ở xã hội để ra được sản phẩm giá khoảng 10 triệu/m2, nhưng xong thủ tục xin chuyển đổi cũng phải mất hàng năm, trong khi đó nhà ở thương mại đã có sẵn những lợi thế nhất định.
Ngoài ra, việc hỗ trợ lãi suất vay của nhà ở xã hội do vướng quá nhiều điều kiện và thủ tục nên gần như rất ít khách hàng có thể tiếp cận được với mức lãi suất 6%/năm này.
Trong khi đó, tại nhiều dự án nhà ở thương mại giá rẻ, chủ đầu tư đã chủ động liên kết với các ngân hàng và đưa ra mức lãi suất 6%/năm trong 6 tháng hoặc 1 năm đầu tiên. Thủ tục vay ưu đãi khá đơn giản, thuận tiện cho người mua nhà.
Ông Nguyễn Hữu Cường, Ủy viên Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng: "Nhà ở thương mại có những ưu thế hơn hẳn nhà ở xã hội.
Khi thị trường bất động sản vẫn đang ở vào giai đoạn lình xình, một chiến lược kinh doanh hợp lý được cho là sẽ giúp giới đầu tư đi qua được cuộc khủng hoảng kéo dài suốt gần 5 năm nay.
Một trong những giải pháp khá phổ biến hiện nay trong giới đầu tư bất động sản là áp dụng chiến lược cho thuê và cho thuê lại các bất động sản, mà theo họ rao bán vào thời điểm này chả khác nào rẻ như bèo.
Động thái này của các chủ đầu tư lẫn khách hàng cá nhân càng được ủng hộ hơn khi mới đây, Bộ Xây dựng đã chính thức trình thủ tướng cho phép mở rộng đối tượng người nước ngoài mua và thuê nhà tại Việt Nam. Một bức tranh với gam màu sáng hơn về phân khúc cho thuê và thuê lại đang được kỳ vọng sẽ mở ra một lối thoát mới cho thị trường địa ốc cả trong ngắn lẫn dài hạn.
Nắm bắt điều kiện này, Refico, chủ đầu tư dự án Watermark đường Lạc Long Quân, Hà Nội, đã triển khai chương trình khuyến mại vào tháng 10/2013 để thu hút khách mua nhà.
Nhà ở xã hội tuy giá thành rẻ, diện tích nhỏ nhưng lại có quy định ràng buộc kể cả nộp tiền đủ 100% cũng không được mua bán, giao dịch trong vòng 5 năm thì dù rẻ người ta cũng không dám mua.
Trong khi nhà ở thương mại dù người ta mua đắt nhưng nhu cầu, định vị trong xã hội phù hợp thì vẫn là lựa chọn của phần lớn khách hàng".
Theo thống kế mới nhất, Hà Nội hiện còn khoảng 5.000 căn hộ và TP HCM có 14.000 căn hộ tồn kho. Theo thông tin từ thị trường, trong khoảng 2 tuần gần đây, phân khúc căn hộ chuẩn bị đưa vào sử dụng đã có xu hướng tăng lượng giao dịch, nhất là tại những dự án có mức giá khoảng dưới 15 triệu đồng/m2 và diện tích hợp lý .
Năm 2014, năm chiến tranh giữa nhà ở XH và nhà ở thương mại giá rẻ.
“Hai phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ đều được hưởng lãi suất ưu đãi trong gói 30,000 tỷ. Nhưng nếu chủ đầu tư nhà ở xã hội không tận dụng được lợi thế về hỗ trợ tài chính từ nhà nước sẽ khó cạnh tranh được với phân khúc nhà ở thương mại dưới 70 m2 với giá dưới 15 triệu đồng/m2”, ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội phân tích.
Thị trường năm 2014 sẽ rất thú vị
- Phân khúc nhà ở xã hội luôn được đánh giá dư cầu, tuy nhiên mức giá hiện tại của phân khúc này, trung bình 10 triệu đồng/m2, được cho là vẫn cao, chênh không nhiều so với đất thổ cư khu vực lân cận. Ông nhìn nhận thế nào về việc này?
So sánh này thì chưa hẳn. Đất nền thổ cư có sổ đỏ luôn cao. Còn mức giá nhà ở xã hội trung bình 10 triệu đồng/m2 chưa thể nói là đắt hay rẻ.
Giá do thị trường chấp thuận. Nếu anh đưa ra giá không bán được thì anh phải giảm giá. Khi anh giảm giá mà nhiều người mua lại điều chỉnh giá tăng lên. Vị trí của bất động sản rất quan trọng, đặc biệt khả năng tài chính của nhà đầu tư, rồi thiết kế, trang thiết bị. Nếu là trang thiết bị, thiết kế nước ngoài, cùng là phân khúc nhà thương mại dưới 15 triệu đồng/m2, thì đương nhiên đơn vị nào mạnh tay sử dụng được hàm lượng chất xám đẳng cấp cao, các tinh túy về bất động sản trên thế giới thì bán hết hàng là chắc rồi.
Ngược lại, nếu chỉ sử dụng tiết kiệm hàm lượng chất xám không cao như chúng ta thấy nhiều sản phẩm trong nước, về mẫu mã, chất lượng và sự tiện dụng còn rất xa so với các nước xung quanh, sẽ khác.
Nếu so sánh, chỉ có nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ đều được hưởng lãi suất ưu đãi trong gói 30.000 tỷ. Những dự án nhà ở xã hội mà chủ đầu tư không tận dụng được lợi thế về hỗ trợ tài chính từ nhà nước sẽ khó cạnh tranh được với phân khúc nhà ở thương mại theo tiêu chuẩn diện tích dưới 70 m2 với giá dưới 15triệu đồng/m2.
- Xin ông nói cụ thể hơn…
Khó khăn của nhà ở xã hội là hạn chế trong giao dịch. Theo quy định trước đây, nhà ở xã hội trong vòng 10 năm không được giao dịch, theo quy định hiện giờ là 5 năm. Trong khi đó, nhà thương mại giá rẻ mua bán ngay được, tính linh hoạt trong thanh khoản rất hấp dẫn.
Vì thế, năm 2014 sẽ chứng kiến sự cạnh tranh khốc liệt của các chủ đầu tư giữa phân khúc nhà ở xã hội với nhau và giữa phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, mà đương nhiên, nếu không chuyên nghiệp, không đẹp, không rẻ sẽ không bán được hàng.
- Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản năm 2013 chưa đến đáy và giá còn xuống nữa vào năm 2014. Cá nhân ông nhận định thế nào?
Nhận định chỉ là nhận định. Thực tế năm 2013 cho thấy không thể nói được rằng thị trường bất động sản đã chạm đáy. Đáy là gì? Rất khó để mường tượng ra một cột mốc về thang giá cả vì thị trường bất động sản cũng giống như các hàng hóa khác, việc thuận mua vừa bán cũng như cách thức bán hàng của chủ đầu tư rất uyển chuyển, không có một mốc cố định nào để chỉ ra là đáy cả.
Tôi cho rằng thị trường 2014 tiếp tục phát triển ở phân khúc chung cư thương mại bình dân để tiếp cận với sự hỗ trợ của các chính sách về tài chính, thuế, gói hỗ trợ 30.000 tỷ… Đó là phân khúc nhà ở thương mại có giá dưới 15 triệu đồng với diện tích dưới 70 m2. Đối với những dự án mà chủ đầu tư không có tiền để đầu tư tiếp, đang có một làn sóng chuyển từ phân khúc cao cấp sang nhà ở xã hội để hưởng các cơ chế chính sách vay tiền với lãi suất thấp của nhà nước cũng như các chính sách ưu đãi về cơ sở hạ tầng, thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp, đặc biệt là lãi suất ưu đãi trong gói 30.000 tỷ.
- Bàn riêng về gói 30.000 tỷ, có người kỳ vọng đây là giải pháp cứu thị trường bất động sản, có người thì cho là gói này đã thất bại rồi. Quan điểm của cá nhân ông ra sao?
Mỗi người nhìn chính sách với phân khúc, chiến lược kinh doanh của mình với lăng kính khác nhau. Nhìn chung, ở một nền kinh tế, khi chính phủ bơm tiền để hỗ trợ các khiếm khuyết của thị trường đó, đương nhiên các cộng đồng doanh nghiệp hoạt động ở lĩnh vực đó có lợi, khách hàng cũng có lợi trong việc việc được hỗ trợ về tài chính, cấu thành đầu vào giảm lãi suất.
Gói 30.000 tỷ với chiến lược phát triển kinh doanh nhà ở dài hạn tới năm 2020 mà Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt. 2013 mới là năm bắt đầu thực hiện Nghị quyết 02 để triển khai gói 30.000 tỷ trong chiến lược nhà ở quốc gia dài hạn chứ ko chỉ trong năm 2013.
- Tuy nhiên, vấn đề tiếp cận của người dân đối với gói 30.000 tỷ khá khó khăn...
Đó là chuyện bình thường. Khi một cơ chế chính sách tác động đến thói quen tiêu dùng, chiến lược kinh doanh của các chủ đầu tư, phản ứng tạm ngừng hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp cũng như cộng đồng khách hàng là bình thường.
Hơn nữa, những dự án nhà ở thương mại để chuyển sang nhà ở xã hội bắt buộc phải thiết kế lại, thẩm định lại các quy trình kiểm tra theo quy định của cơ quan nhà nước gồm thẩm định phòng cháy chữa cháy, an toàn bay, chất lượng an toàn xây dựng, đảm bảo các tiểu chuẩn về xây dựng đô thị liên quan đến quy hoạch kiến trúc cảnh quan môi trường… Một dự án thương mại chuyển sang nhà ở xã hội về mặt thủ tục phải theo trình tự như vậy, cho nên không thể nóng vội trong việc ngay tức thì có nhà ở xã hội.
Để có sản phẩm nhà ở việc đầu tiên phải hoàn thiện cơ sở pháp lý, rồi mới được cấp phép xây dựng, rồi cả quá trình xây dựng rồi mới có nhà ở. Đấy là cả một lộ trình. Không thể ngay trong năm đầu tiên như một phép màu đã có nhà ở để bán cho mọi người như kỳ vọng.
Còn việc để chậm giải ngân gói 30.000 tỷ có lý do khách quan và chủ quan.
Lý do chủ quan từ việc thắt chặt quá của hệ thống ngân hàng, sự cẩn trọng quá trong hoạt động kinh doanh tiền tệ của hệ thống ngân hàng tài chính – yêu cầu bắt buộc của hệ thống ngân hàng, sự rụt rè, phòng thủ của các cơ quan địa phương khi xác nhận cho người mua nhà cũng phải mất thời gian dài, rồi xác nhận công chứng khi xác nhận tài sản hình thành trong tương lai cũng chưa có các chính sách tháo gỡ cho người dân.
Những vướng mắc về cơ chế chính sách, các cơ quan ban ngành cũng có vấn đề, để giải quyết không thể một sớm một chiều.
- Thị trường nhà ở năm 2014 với đòn bẩy chính sách là gói 30.000 tỷ sẽ thế nào?
Hy vọng là sang năm 2014, việc phê duyệt những dự án trong 2013 xin phê duyệt, chuyển đổi, đáp ứng được điều kiện của nhà nước cho phép triển khai các dự án nhà ở xã hội. Lúc đó, người dân sẽ được lợi.
Lúc đó, sự cạnh tranh của các chủ đầu tư xây dựng phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại sẽ là cuộc cạnh tranh khốc liệt về thiết kế, môi trường cảnh quan, về cơ cấu căn hộ, trang thiết bị, chất lượng, dịch vụ, đặc biệt về cơ cấu giá.
Năm 2014 sẽ là một bức tranh đa dạng, thú vị, hứa hẹn cho người dân nhiều sản phẩm để lựa chọn.
Sắp thực hiện hàng-đổi-hàng trong bất động sản
- Tôi có nghe ông nói về việc “hàng đổi hàng” trong bất động sản...
Hàng đổi hàng hiện đang là đề tài mà Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội chịu trách nhiệm nghiên cứu để tác động tới doanh nghiệp như một hướng để giải thoát.
Ví dụ, những sản phẩm bất động sản khó khăn như một mảnh đất không có tiền để đầu tư thì có thể công ty sản xuất thép, xi măng, kính, thạch cao, vật liệu xây dựng góp vốn bằng giá trị thẩm định, khi hoàn chỉnh sẽ chia lại bằng căn hộ.
Một ví dụ khác nữa là, đất ở Long Biên, rộng rãi, không bán được lại muốn sở hữu một vài căn chung cư trong nội thành. Những người có dăm bảy căn chung cư trong nội thành lại thích một mảnh đất đẹp trong Long Biên. Nhu cầu ấy sẽ tìm đến nhau và đổi cho nhau.
Hoặc như đất ở Hà Nội không bán được, hoặc dư thừa mà muốn đất nhà ở Sài Gòn, Vũng Tàu, Nha Trang mà trong Sài Gòn, Vũng Tàu, Nha trang lại thích đất ở Hà Nội thì người ta đổi cho nhau thông qua một tổ chức thẩm định giá của hai đầu, sau đó xác định một giá thỏa thuận rồi xúc tiến, đàm phán. Còn đàm phán được hay không là câu chuyện của doanh nghiệp, phụ thuộc vào nhu cầu. Nhưng cái điều chỉnh sản phẩm của mình, mong muốn giải phóng hàng tồn kho của mình thì doanh nghiệp nào cũng mong muốn.
Những doanh nghiệp có thể sản xuất sản phẩm A mà không bán được lại có thể hoán vị được sản phẩm B, ví như 2 lô đất ở Hòa Bình có cơ sở hạ tầng rồi, nhà cửa rồi có thể đổi tương ứng với 10 ô tô. Nếu đất để đấy năm này qua năm khác, sẽ không có một ô tô nào cả. Nếu đổi sang 10 ô tô họ có thể chuyển cho mỗi nhà thầu 1 ô tô, và bản thân người ta có ô tô để đi, hoặc người ta dùng ô tô để thế chấp ngân hàng. Đây là đề tài mà CLB đang nghiên cứu vì còn liên quan đến pháp luật và cần nhiều cơ quan ban ngành hỗ trợ.
http://www.tinmoi.vn/bi-kich-phia-sau-cac-du-an-can-ho-giam-gia-011289302.html
http://hn.24h.com.vn/tai-chinh-bat-dong-san/nhieu-bat-on-tai-chung-cu-bac-linh-dam-bi-lo-sang-c161a597983.html
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét