Sự đi xuống của thị trường BĐS

Thị trường đã chứng kiến nhiều đợt giảm giá trên tất cả các phân khúc BĐS, nhất là phân khúc căn hộ cao cấp. Đầu tiên là đợt giảm giá của Hoàng Anh Gia Lai vào cuối tháng 4/2012, được cho là "phá giá" trên thị trường BĐS (việc làm này cho thấy tầm nhìn của ông Đoàn Nguyên Đức thật là sáng suốt). Vừa qua một làn sóng bán tháo bất động sản (BĐS) đã diễn ra ở cả TP.HCM và Hà Nội. Nhiều doanh nghiệp rao bán gấp căn hộ, chấp nhận chịu lỗ để đổi lấy tiền mặt, thoát khỏi thị trường. Nhiều doanh nghiệp bán giá rẻ từ năm 2011, có doanh nghiệp đầu tư dự án, xây dựng lên với chi phí 240 tỷ, nay phải bán dở dang với mức giá hạ 150 - 200 tỷ đồng - Đó là câu chuyện bình thường trong kinh doanh, theo nhận định của các chuyên gia BĐS.

Mới đây, hai đại gia của TP.HCM là Novaland và The EverRich 3 đã tuyên bố giảm giá 50% căn hộ. Theo đó, giá chào bán dự án khu biệt thự ven sông và nhà phố thương mại thuộc dự án The EverRich 3, TP.HCM dự kiến hiện ở mức 40 triệu đồng/m2, thay vì 80 - 100 triệu đồng/m2 như trước. Dự án Sunrise City giảm gần 50%, khoảng 27 triệu đồng/m2, thay vì gần 50 triệu đồng/m2.

Thị trường BĐS trì trệ khiến tồn kho BĐS nhiều và nợ xấu trong hệ thống ngân hàng tăng cao. Tính đến cuối tháng 10, VAMC đã mua hơn 11.000 tỷ đồng nợ xấu của 14 ngân hàng. Trong đó, khoảng 70% khoản nợ đã mua thuộc lĩnh vực bất động sản.

Theo nghiên cứu của Dragon Capital, tổng BĐS tồn đọng của cả Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã lên tới 70.000 căn hộ, mỗi nơi có khoảng hơn 35.000 căn hộ sẵn sàng để bán mà không có giao dịch. Nếu mức giá là 1,5 tỷ đồng mỗi căn thì ước tính tổng số vốn bị tồn đọng trong BĐS tồn đọng lên tới 100.000 tỷ đồng. Nhiều chuyên gia đã ước tính rằng thông thường để giải quyết số lượng tồn kho BĐS này phải mất ít nhất 7 năm.

Đến nay, không chỉ có các dự án BĐS cao cấp giảm giá bán đến 50% mà cả nhiều dự án BĐS bình dân cũng đã phải giảm giá, có dự án giảm đến gần 50%. Thị trường BĐS ảm đạm cũng không tha các nhà tiếp thị BĐS ngoại.

Thực tế, thị trường BĐS hiện nay không đóng băng hoàn toàn vì vẫn có nhiều giao dịch trong phân khúc nhà ở giá thấp. Tại khu vực Hà Nội, trước đây là dự án Xa La ở quận Hà Đông với giá khoảng 14 triệu đồng/m2 và gần đây là dự án Đại Thanh cũng ở gần dự án Xa La với giá chỉ 10 triệu đồng/m2. Cả hai dự án giá thấp này đều bán hết hàng ngay trong một thời gian rất ngắn.

Theo thông tin của hệ thống sàn BĐS Thành phố Hồ Chí Minh, lượng giao dịch thành công đối với những sản phẩm BĐS giá trung bình và giá thấp tăng lên khá cao, biểu hiện xu hướng thị trường ấm lại trong phân khúc này.

Điều đó khẳng định, thị trường đang có sự lệch pha của cung cầu, bởi thị trường vẫn đang thừa sản phẩm cao cấp, nhưng lại thiếu căn hộ trung bình, giá vừa phải. Để khắc phục tình trạng này, CP và BXD đã có nhiều biện pháp tháo gỡ như: cho phép chuyển đổi dự án căn hộ cao cấp thành tầm trung hoặc giá rẻ, xây dựng nhà ở xã hội, cung gói 30 nghìn tỷ ra thị trường, gọi đầu tư nước ngoài, cho phép người nước ngoài mua nhà ở VN,... Tuy nhiên, vẫn còn nhiều bất cập như: giá nhà ở xã hội cao hơn giá nhà ở thương mại giá rẻ, các quy định không phù hợp thực tế của gói 30 nghìn tỷ,...

Trước tình hình đó, nhiều doanh nghiệp BĐS phải tự cứu mình bằng nhiều biện pháp. Chưa bao giờ người mua có nhiều khả năng tiếp cận tới sản phẩm bất động sản cuối cùng và với chủ đầu tư nhiều như hiện nay. Có thể nói, người mua ở thời điểm này có nhiều lựa chọn, tính minh bạch của thị trường tốt hơn 10 năm trước rất nhiều.

Khách hàng của giai đoạn này, chủ yếu là người có nhu cầu mua để ở hoặc mua để cho thuê nên yếu tố chất lượng của căn hộ, ngôi nhà được quan tâm hàng đầu. Đây mới là người thực sự chèo lái thị trường. Chính họ mới là người quyết định xem đó có phải kênh đầu tư hấp dẫn hay không.

Những dự án đã hoặc sắp hoàn thiện với hạ tầng tiện ích và dịch vụ đầy đủ! là một xu hướng mới: khách hàng đặt niềm tin vào những dự án hoàn thiện đi kèm với hoàn thiện cơ sở dịch vụ tiện ích như bể bơi, sân tennis, nhà hàng, trung tâm thương mại, vui chơi, giải trí, trường học, y tế, dịch vụ khác... Điều đó đã được thị trường kiểm chứng với số lượng giao dịch tăng trưởng nghiêng hẳn về dự án đã hoàn thiện.

Ba tháng trở lại đây do một số yếu tố như những kênh đầu tư khác như kênh đầu tư vàng hay lãi suất cũng đã giảm độ hấp dẫn, những dấu hiệu về kinh tế vĩ mô, chính sách hỗ trợ của Chính phủ... thì trong thời gian tới niềm tin của người mua sẽ dần hồi phục cùng với nhịp hồi phục của nền kinh tế. Khách hàng hiện tại đang cân nhắc nhiều hơn đến việc chuyển sang kênh bất động sản.

Do vậy, thị trường nhúc nhích đôi chút, có nhận định cho rằng thị trường BĐS đã có dấu hiệu lộ đáy tại thời điểm cuối tháng 9/2013. Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng Giá bất động sản giảm chưa có điểm dừng và Thị trường bất động sản có nguy cơ vỡ chùm do có những hoài nghi về sự giảm giá hiện nay.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp phía Nam đang nỗ lực tập trung để giảm giá bán bất động sản, thông qua việc thay đổi cơ cấu, cấu trúc dự án, căn hộ, qua đó giảm được khá nhiều chi phí vật liệu, nhân công…

Người đứng đầu Bộ Xây dựng cũng khẳng định, với bất động sản, câu chuyện quan trọng nhất hiện nay là khắc phục lệch pha của cung cầu, bởi thị trường vẫn đang thừa sản phẩm cao cấp, nhưng lại thiếu căn hộ trung bình, giá vừa phải.

Để tháo gỡ khó khăn, Bộ yêu cầu các địa phương phải tạo mọi điều kiện để các doanh nghiệp, chủ đầu tư dễ dàng chuyển đổi dự án, từ nhà thương mại sang nhà ở xã hội, giảm giá bán…góp phần đáp ứng nhu cầu của các doanh nghiệp, xã hội.

Trong khi các chủ đầu tư bất động sản phía Nam đang toát mồ hôi để đẩy lượng lớn hàng tồn kho thì các doanh nghiệp tại Hà Nội vẫn tự tin tung ra nhiều dự án mới.

Trong khi đó, tại Hà Nội, trái hẳn với tâm lý sốt sắng của nhiều doanh nghiệp địa ốc phía Nam, không ít chủ đầu tư bất động sản tại Hà Nội vẫn tỏ ra là những doanh nghiệp có “năng lực tài chính”. Động thái giảm mạnh giá bán nhằm xả hàng tồn hầu như không được mấy doanh nghiệp tại Hà Nội áp dụng. Thậm chí khá nhiều dự án mới lại được một số chủ đầu tư hồ hởi trình làng.

Đơn cử như tập đoàn Tân Hoàng Minh, sau những đồn đoán cho rằng doanh nghiệp này đang “cháy túi” đã phản hồi lại những nghi ngờ bằng việc nộp một phần tiền sử dụng đất cho một dự án tại khu Hoàng Cầu, Hà Nội.

Không những thế, một đại diện của Tân Hoàng Minh cho biết, vào ngày 6/10 tới doanh nghiệp này sẽ chính thức triển khai khởi công dự án D’. Le Pont D’or - Hoàng Cầu và bắt đầu nhận đơn đăng ký mua căn hộ tại đây. Một khoản vốn không nhỏ cũng được doanh nghiệp này dành để đầu tư các căn hộ mẫu với thời hạn hoàn thành trong tháng 11 tới.

Một chủ đầu tư khác là tập đoàn Vingroup cũng chứng minh “tình yêu bất động sản” của mình khi tiếp tục rót thêm 200 tỷ cho hạ tầng, tiện ích tại tổ hợp Times và Royal City.

Đáng chú ý, sau nhiều năm trời đàm phán, Vingroup đã chính thức được Hà Nội cấp cho hơn 200 ha đất tại Long Biên để tiếp tục triển khai lĩnh vực bất động sản, sau khi doanh nghiệp này muốn được làm chủ đầu tư dự án đường trên cao vành đai 2 theo hình thức BT.

Trả lời VnEconomy, Phó tổng giám đốc Tân Hoàng Minh Đỗ Quang Lâm khẳng định, nguồn vốn để triển khai dự án tập đoàn này đã thu xếp xong, trong đó chủ yếu là vốn tự có. Vấn đề còn lại đối với các dự án của doanh nghiệp này chỉ là các thủ tục, giấy phép về xây dựng.

Trong khi đó “đại gia thuốc lào” Lê Thanh Thản cũng cho biết, dù thị trường đang giai đoạn khó khăn, song doanh nghiệp này vẫn rất “kết” lĩnh vực bất động sản. Ngoài các dự án đang triển khai như Đại Thanh, Kim Văn Kim Lũ... tới đây, doanh nghiệp này sẽ tiếp tục triển khai dự án VP5 Linh Đàm dưới hình thức nhà xã hội.

“Vốn chúng tôi tự có nên tới đây có doanh nghiệp nào bán lại dự án, lô đất nào là chúng tôi sẽ mua ngay nếu giá cả hợp lý”, ông Thản nói.

Một số chủ bất động sản khác như Bitexco,Lũng Lô, Refico…cũng khẳng định, họ đang đặt nhiều kỳ vọng vào một “làn gió mới” trên thị trường bất động sản trong thời gian tới, đặc biệt là những tháng cuối năm. Hàng loạt kế hoạch khởi động, chào bán kế căn hộ cũng đang được các doanh nghiệp này cấp tập khởi động.

Với những doanh nghiệp trái ngành, “tình yêu” với bất động sản dường như có phần còn mãnh liệt hơn khi mà chỉ trong vòng chưa đầy 6 tháng, từ tháng 3 - 8/2013, UBND thành phố Hà Nội đã tiến hành cấp phép, phê duyệt chủ trương đầu tư cho hơn 5 doanh nghiệp vốn không liên quan gì đến bất động sản được phép triển khai những dự án địa ốc sau khi đã chuyển đổi mục đích sử dụng những lô đất vàng.