BĐS Nhà ở

Bài viết này thực hiện phân tích BĐS nhà ở gồm (1) căn hộ chung cư, (2) biệt thự và nhà phố và (3) đất nền.

Trong kinh doanh BĐS nhà ở, cần sáu yếu tố: đầu tư, quy hoạch, hạ tầng, thiết kế, xây dựng, quản lý. Sự nối kết các yếu tố tạo nên tính thống nhất trong quá trình triển khai khu đô thị đã hình thành một môi trường sống đồng bộ, mang nhiều tiện ích cho người dân. 

Bức xúc nhất hiện nay vẫn là BĐS nhà ở, đó là nó tồn tại điều bất hợp lý nhất của mọi thị trường hàng hóa: thừa cung nhà ở giá cao và thiếu cung nhà ở bình dân. Nhà ở bình dân là nhà ở cho đại đa số gia đình có thu nhập ở mức bình quân xã hội, mà theo thống kê của Bộ Xây dựng: trong thời gian đến năm 2020, tức chỉ còn chưa đầy 7 năm nữa thì nhu cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp trên cả nước cần tới nửa triệu căn hộ.

Khi đã thừa cung nhà giá cao, có nghĩa là đại đa số nguồn vốn đang bị đắp chiếu tại khối tồn kho này thì lấy đâu ra vốn để đầu tư các dự án mới phù hợp với nhu cầu xã hội hơn. Trước tình hình đó, CP đã chỉ đạo các bộ, ngành liên quan thực hiện những chính sách để giải quyết như: cho phép chia nhỏ căn hộ cao cấp, phát triển nhà ở xã hội (chuyển nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội, hỗ trợ lãi suất vay vốn, tung gói 30.000 tỷ)...

Tuy nhiên, tất cả những biện pháp này có lẽ chưa phù hợp nên đến nay vẫn chưa có tác dụng nhiều tới thị trường. Cụ thể:
- Đối với chủ trương cho chia nhỏ căn hộ, Tiến sĩ Alan Phan: "Vấn đề mấu chốt gỡ khó cho thị trường BĐS vẫn là giá cả. Nếu giá còn trên trời thì chưa thể bán được hàng. Chuyện chuyển đổi dự án nhà ở hay chia nhỏ căn hộ để bán như đang diễn ra trên thị trường có thể ví như đang bán cái quần dài nhưng lại cắt ra cho nó thành quần sóc để bán. Dù làm cách nào mà giá vẫn cao, người dân vẫn không thể mua. Cho nên, vấn đề không nằm ở loại sản phẩm gì mà cái quan trọng là sự chuyển đổi đó có hợp với thị trường hay không"./. 

- Về chủ trương phát triển nhà ở xã hội thông qua gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ, ông Trần Như Trung, Phó Giám đốc Công ty tư vấn BĐS Savills Việt Nam tại Hà Nội, bình luận: "Ý tưởng về đưa ra nhà ở xã hội và đưa vốn ra thị trường thông qua nhà ở xã hội là một sáng kiến thông minh. Sáng kiến này là mũi tên bắn trúng hai đích. Vì vừa cung tiền ra cho doanh nghiệp, vừa lo được nhà ở cho người nghèo". 

Đây quả là con số không nhỏ khi mà nguồn cung nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp chưa nhiều và còn vô cùng chậm chạp. 

Nhiều dự án nhà ở xã hội ở tình trạng chưa được triển khai hoặc được triển khai với tốc độ "rùa", hay ngừng thi công vì thiếu vốn... khiến dư luận lại lo ngại không biết đến bao giờ "cung" mới đủ "cầu"?

Nói về vấn đề vốn, trao đổi với PV Infonet, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết: Đúng là vấn đề vay vốn của chủ đầu tư đang rất khó. 

Theo vị Thứ trưởng này, khi Bộ giới thiệu tới hơn 60 chủ đầu tư dự án thì cũng chỉ có đếm trên đầu ngón tay chủ dự án vay được, bởi muốn vay được còn phụ thuộc nhiều yếu tố mà chủ dự án có dính đến nợ xấu là không đủ tiêu chí. 

GS Đặng Hùng Võ, có 6 nghịch lý của thị trường BĐS Việt Nam hiện nay.

- Thứ nhất, giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần thu nhập trung bình năm của người lao động.

- Thứ hai, thừa cung nhà ở giá cao đã tạo nên kho BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu mà không có cầu, trong khi đó thiếu cung trầm trọng đối với nhà ở giá thấp có cầu rất cao.

- Thứ ba, BĐS tồn đọng nhiều nhưng giá BĐS chỉ hạ tới mức nhất định, không có hiện tượng phá giá vì vốn tồn đọng chủ yếu từ vốn góp của người tiêu dùng trong phương thức "mua nhà trên giấy", vốn tín dụng từ ngân hàng chiếm tỷ lệ không cao và có một lượng vốn khá lớn từ các ngân hàng thương mại đầu tư trực tiếp cho thị trường BĐS chứ không thông qua cơ chế vay tín dụng.

- Thứ tư, thực - hư quả khó lường, các nhà đầu tư BĐS nói rằng rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn, gần như phá sản nhưng trên thực tế vẫn có tới 80% đang kinh doanh có lãi.

- Thứ năm, giá nhà ở xã hội với nhiều ưu đãi của Chính phủ có giá cao hơn nhà ở thương mại giá thấp cùng loại, nhà ở xã hội đang được quản lý theo cơ chế thuần túy bao cấp trong khi giá nhà ở thương mại được hình thành từ cạnh tranh trên thị trường.

- Thứ sáu, gói tín dụng ưu đãi cho người có thu nhập thấp mua nhà đã sẵn sàng với giá trị lên tới 21.000 tỷ đồng nhưng người có nhu cầu rất khó tiếp cận vốn, chưa biết bao giờ mới giải ngân xong và liệu người có thu nhập thấp thực sự có tiếp cận được ưu đãi này.

Phân khúc căn hộ

BĐS căn hộ là loại hình được hầu hết các nhà đầu tư cá nhân lựa chọn, nhất là các nhà đầu tư mới bắt đầu tham gia thị trường do chi phí tham gia đầu tư thấp hơn so với các loại hình khác, trên dưới 1,5 tỷ đồng cho một căn hộ trung bình ở các quận ven đô và thủ tục mua bán cũng có phần đơn giản hơn. Ngoài ra, nhu cầu thực cho loại hình BĐS này hiện nay là rất lớn nhất là các căn hộ nằm ở phân khúc trung bình thấp. Hơn nữa, việc phát triển loại hình nhà ở căn hộ còn nhận được sự đồng thuận từ các cơ quan quản lý nhằm tăng cường hiệu quả sử dụng đất. Tính đến năm 2009, tỷ lệ căn hộ trên tổng số nhà ở/căn hộ tại HN và TPHCM lần lượt đạt 17% và 6%. Theo dự thảo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến 2030, tại khu vực HN, tỉ lệ căn hộ sẽ đạt 25-30% và tại TPHCM là 18-20%. Tuy nhiên, trái với sự gia tăng của nhu cầu thực về BĐS căn hộ, sau một khoảng thời gian sôi động ngắn ngủi kể từ 2007-2009, tình hình thị trường của loại hình BĐS này tại cả 02 thị trường lớn nhất nước là TP HCM và HN cho tất cả các phân khúc lại diễn biến không thuận lợi cho các nhà phát triển dự án, xét về số lượng giao dịch trên thị trường lẫn giá bán bởi hiện nay nguồn cung đang có dấu hiệu dư thừa. Hơn nữa, Bộ Xây dựng đã có đề xuất đối với hai thành phố lớn là HN và TP HCM các dự án phát triển nhà ở phải có tỷ lệ nhà chung cư trên 80% tổng số nhà ở nhằm tận dụng tối đa quỹ đất để đáp ứng nhu cầu của thị trường.

Phân khúc căn hộ cao cấp

Tại HN, nguồn cung căn hộ cao cấp trong Quý 2 vào khoảng 4.500 căn, chiếm khoảng hơn 70% tổng nguồn cung căn hộ. Nguồn cung chủ yếu đến từ Quận Hai Bà Trưng với 54% lượng cung, Quận Cầu Giấy 17%. Giá chào bán trung bình trên thị trường thứ cấp vào khoảng từ 42 triệu/m2, giảm khoảng gần 5% so với Quý 1. So với thị trường HN, phân khúc này tại TP HCM vào Quý 2 có lượng cung khiêm tốn hơn, vào khoảng 720 căn hộ, chiếm 20% tổng nguồn cung mới trong thời điểm trên. Giá chào bán trung bình của phân khúc này tại thị trường thứ cấp ước khoảng từ 39 triệu/m2, giảm khoảng 0,3% so với Quý trước.

Về phía nhà phát triển dự án, tình hình thị trường của phân khúc căn hộ cao cấp trở lên hiện nay đang diễn biến bất lợi cho các chủ đầu tư. Hiện tổng số vốn đầu tư để xây dựng một dự án căn hộ cao cấp đòi hỏi rất lớn nhưng nguồn vốn tự có của các chủ đầu tư tự án thường chỉ chiếm 20%-30%. Việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho các dự án hiện không khả thi do mức lãi suất cao, khoảng 25-27%/ năm cộng với chính sách hạn chế cho vay lĩnh vực phi sản xuất nhằm đưa tỷ trọng này về mức 16% đến cuối năm của hệ thống ngân hàng. Hơn nữa, nguồn cầu từ các nhà đầu tư cá nhân mà đa phần là các nhà đầu cơ cho phân khúc này đang ở mức thấp do tính thanh khoản kém và nguồn tiền khan hiếm bởi họ không thể lướt sóng như những năm 2007-2009 và cân nhắc các phương án đầu tư khác chẳng hạn như tiền gửi ngân hàng với lãi suất thực huy động khá cao vào khoảng 18-19% cho những khoảng tiền lớn trong khi quy định của NHNN là 14%. Những diễn biến này cũng được phản ánh phần nào trong số lượng khiêm tốn của nguồn cung căn hộ cao cấp trong 02 năm sau, ước khoảng chỉ hơn 400 căn hộ thuộc phân khúc này được tung ra thị trường TP HCM. Trước tình hình này, các chủ đầu tư có ý định tham gia thị trường nên tiếp tục chờ đợi sự hồi phục của nền kinh tế vĩ mô, sự thay đổi trong chính sách của Nhà nước và các tín hiệu hồi phục rõ ràng của thị trường trước khi quyết định chính thức tham gia đầu tư phát triển.

Viễn cảnh cho các nhà đầu tư cá nhân trong phân khúc này cũng không có nhiều tích cực, khi giá chào bán tại thị trường thứ cấp của phân khúc này vào Quý 2/2011 đang giảm. Một trong những rào cản lớn cho nguồn cầu trong phân khúc này cũng chính là mặt bằng giá cao. Trong bối cảnh tính thanh khoản kém của phân khúc này và lượng tiền mặt sẵn có đang ít đi, việc bỏ vốn vào căn hộ cao cấp và tìm kiếm những khoản lợi nhuận trong ngắn hạn là khó khả thi.

Phân khúc trung cấp

Nguồn cung căn hộ trung cấp tại HN vào Quý 2 vào khoảng 1.300 căn, chiếm 21% tổng nguồn cung. Giá chào bán trung bình trên thị trường thứ cấp hiện cũng giảm so với Quý 1, vào khoảng 29 triệu/m2. Tại TP HCM, Quý 2 có gần 800 căn hộ được tung ra thị trường, chiếm khoảng 23% tổng nguồn cung căn hộ. Hầu hết nguồn cung đến từ các quận 7, 8, 9, Thủ Đức... Giá chào bán trung bình tại thị trường thứ cấp của phân khúc này trong Quý 2 đạt khoảng 20 triệu/m2, giảm gần 1% so với Quý 1.

Khi phân khúc cao cấp rơi vào tình tình ảm đạm, việc các nhà đầu tư vốn phát triển dự án cao cấp dịch chuyền dần sang phân khúc trung bình cũng đang trở nên phổ biến. CapitaValue Homes Limited - đơn vị trực thuộc Capitaland tham gia đầu tư vào phân khúc này bằng việc góp 70% vốn trong dụ án căn hộ trung cấp Spring Life liên doanh với Công ty Khang Điền ước tính sẽ cung cấp cho thị trường khoảng 974 căn hộ. Đơn vị này cũng vừa mua 65% cổ phần của Công ty TNHH Quốc Cường Sài Gòn nhằm phát triển dự án căn hộ trung cấp tại Bình Chánh với quy mô 800 căn. Các dự án căn hộ trung cấp do CapitaValue Homes cung cấp cho thị trường dự kiến sẽ có mặt bằng giá khoảng 20 triệu/m2. Mặc dù nguồn cầu thực tế từ khách hàng có nhu cầu thực cho phân khúc căn hộ trung cấp không lớn như phân khúc căn hộ bình dân, nhưng nhu cầu về loại hình căn hộ này vẫn đáng để các nhà phát triển dự án cân nhắc, nhất là khi thu nhập bình quân đầu người đang có xu hướng tăng. Các nhà phát triển dự án quan tâm đến phân khúc này nên chú trọng phát triển các căn hộ có diện tích hợp lý, từ 60-70m2 với 01 hoặc 02 phòng ngủ nhằm thúc đẩy tính thanh khoản cao nhất.

Đối với nhà đầu tư cá nhân, chi phí đầu tư vào các căn hộ trung cấp có mức giá hợp lý hơn. Đây có thể được xem là phân khúc đầu tư thay thế hợp lý cho phân khúc cao cấp khi thị trường đang tiến dần về phía khách hàng có nhu cầu thực vì các sản phẩm ở phân khúc này có sự cân bằng giữa chất lượng cuộc sống và chi phí căn hộ, đáp ứng nhu cầu của một bộ phận người mua nhà thuộc tầng lớp trung cấp, những cặp vợ chồng làm văn phòng với thu nhập khá và ổn định.

Phân khúc bình dân

Lượng cung cho căn hộ bình dân tại HN vẫn chiếm một tỷ lệ khiêm tốn trong tổng cung Quý 2, vào khoảng 8%, 600 căn. Giá chào bán tại thị trường thứ cấp giảm khoảng gần 5% so với Quý 2, khoảng 22 triệu/m2. Tại TP HCM, phân khúc này chiếm gần 60% tổng lượng cung căn hộ trong Quý 2 với khoảng 2.100 căn hộ, giá chào bán trung bình ước khoảng 15 triệu/m2, giảm nhẹ khoảng 0,2% so với Quý trước.

Nhu cầu thực về căn hộ bình dân hiện rất cao trong khi nguồn cung vẫn chưa đáp ứng kip về nhu cầu. Theo ước tính, trong khoảng 2010-2011, TP HCM cần thêm khoảng 80.000 căn hộ nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở mới của người dân và tái định cư các dự án đô thị. Tuy nhiên trong năm 2010 - 2011, loại hình BĐS này chỉ cung cấp thêm khoảng 25.000 căn hộ. Với giá bán trung bình và phần lớn các căn hộ chỉ có diện tích vừa phải với 01 hoặc 02 phòng ngủ, nguồn lợi nhuận từ việc đầu tư phát triển phân khúc căn hộ này chắc chắn sẽ không cao so với phân khúc khác nhưng đây lại là phân khúc có tính thanh khoản cao và sức mua được duy trì ổn định, ước khoảng 80% so với cùng kỳ năm trước. Trong bối cảnh thị trường hiện nay khi nhu cầu thực về căn hộ đang dần đóng vai trò quyết định đến tương lai của phân khúc này, việc đầu tư vào dự án căn hộ bình dân nhằm khai thác tối đa nguồn cầu này đáng để cân nhắc.

Các cá nhân tham gia mua bán căn hộ bình dân hầu hết là những khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở. Thị trường cho phân khúc này hiện nay đang dần hướng về người mua với việc giá chào bán trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều giảm nhẹ và tiến về giá trị thực, và nguồn cung khá dồi dào tại các khu vực ngoại thành như Quận 7, 8, Tân Phú, Bình Tân… Đây là thời điểm thuận lợi cho người có nhu cầu thực về căn hộ hiện thực hoá ước mơ sở hữu bất động sản của mình.

Biệt thự và nhà liền kề

Loại hình biệt thự và nhà liền kề, so với loại hình căn hộ, thường mang tính chọn lọc, với số lượng nhà đầu tư cá nhân tham gia thị trường thứ cấp ít hơn do chi phí tham gia đầu tư là khá cao, dao động từ khoảng 4 tỷ tới hơn 42 tỷ tùy từng loại biệt thự và khu vực, tính thanh khoản từ đó cũng thấp hơn. Tuy nhiên, xét về dài hạn, tiềm năng về lợi nhuận cho loại hình đầu tư này thường cao hơn do hầu hết dự án đều tọa lạc tại những vị trí đắc địa, đón đầu các cơ hội từ các dự án phát triển hạ tầng giao thông trong tương lai. Khác với BĐS căn hộ, hầu hết các dự án đều nhắm vào phân phúc cao cấp.

Diễn biến thị trường này thời gian qua cũng có chung xu hướng với thị trường căn hộ khi hầu hết nhà đầu tư cá nhân gặp khó khăn khi lãi suất ngân hàng tăng cao và dòng tiền trở nên khan hiếm. Phân khúc này Quý 2/2012 tại HN có sự sụt giảm về số lượng giao dịch và giá chào bán giảm trung bình trên 10% so với vài tháng trước đó. Hiện mức giá một căn biệt thự tại HN dao động từ 6 tỷ tới 46 tỷ, nhà liền kề từ 4 tỷ đến 15 tỷ. Dự đoán 02-03 năm tới sẽ có thêm 59 dự án biệt thự, nhà liền kề với tổng quy mô 4.396 ha tham gia thị trường. Tại TP HCM, giá tại thị trường thứ cấp cũng chứng kiến sự sụt giảm khoảng 10% so với Quý 1/2011. Tại thị trường sơ cấp, giá giao dịch trung bình hầu hết dưới 8 tỷ. Đa số nguồn cung tại TP HCM đều tập trung tại các quận có quỹ đất lớn, cơ sở hạ tầng đang phát triển như Quận 2, 9, Thủ Đức, Bình Chánh. Dự đoán sẽ có khoảng 124 dự án sẽ được trển khai trong vòng 05 năm tới, cung cấp 54.700 biệt thự, nhà phố cho thị trường.

Do tính thanh khoản thấp của phân khúc này, đặc biệt trong bối cảnh hiện nay, về ngắn hạn đầu tư vào loại hình này không phải là quyết định đầu tư khôn ngoan. Hơn nữa, nhu cầu thực về biệt thự, nhà liên kế thấp hơn so với phân khúc căn hộ. Tại HN trong thời gian qua đã xảy ra tình trạng tình trạng biệt thự bị bỏ hoang, không đưa vào sử dụng do mục đích đầu cơ. Theo kết quả kiểm tra vừa qua của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS tại HN, hiện có 35% trong tổng số căn biệt thự được kiểm tra vẫn chưa đưa vào sử dụng, gây lãng phí lớn. Tại TP HCM, chỉ một số ít nhà đầu tư cá nhân với nguồn vốn dồi dào và có chiến lược đầu tư dài hạn thì loại hình này được cân nhắc vì hiệu quả đầu tư về dài hạn là khá lớn, nhất là khi các dự án hạ tầng xung quanh như đường Vành Đai Trong, hầm Thủ Thiêm, đại lộ Đông Tây đang được hoàn thành trong thời gian tới.

Tương tự, viễn cảnh cho các nhà phát triển dự án ở phân khúc này cũng không mấy sáng sủa, nhất là khi hầu hết các dự án đều nhắm vào phân khúc cao cấp trong khi nguồn cầu vốn chủ yếu đến từ các nhà đầu cơ đã sụt giảm đáng kể. Việc tiếp cận nguồn cầu để đẩy nhanh tốc độ bán hàng của chủ đầu tư sẽ gặp nhiều khó khăn. Các nhà phát triển dự án có ý định tham gia phân khúc này có thể cân nhắc việc đầu tư vào dự án với quy mô đơn vị nhỏ và chi phí hợp lý hơn nhằm tiếp cận với nhu cầu thực trong phân khúc này.

Đất nền
Loại hình đất nền riêng lẻ thông thường tọa lạc trong các khu quy hoạch ngoại ô với cơ sở hạ tầng hầu hết đang được đầu tư phát triển hoàn chỉnh. Loại hình này có tính thanh khoản cao hơn và chi phí thấp hơn so với biệt thự và nhà liền kề, thích hợp với các nhà đầu tư cá nhân tìm kiếm khoản đầu tư an toàn với mức giá hợp lý. Do đó, đất nền được săn lùng bởi các nhà đầu tư cá nhân ít vốn mong muốn đầu tư vào phân khúc BĐS có thanh khoản tương đối cao. Đây là phân khúc BĐS đáng cân nhắc trong bối cảnh hiện nay nhằm bảo toàn giá trị đầu tư và tìm kiếm lợi nhuận gia tăng trong dài hạn.

Tuy nhiên, tình hình diễn biến thị trường của phân khúc này cũng không nằm ngoài xu thế chung của thị trường. Tại HN, phân khúc đất nền Quý 2/2011 đang có những mức giảm giá mạnh so với năm 2008-2009, với hơn 70% dự án giảm giá và mức giảm giá chào bán ở thị trường thứ cấp đang phổ biến ở mức 10-15% so với Quý 01/2011. Cụ thể như Dự án Kim Chung - Di Trạch có mức giảm giá khoảng từ 10-12 triệu đồng /m2 so với đầu năm. Giá đất Dự án Nam An Khánh cũng đang được giao dịch 30 triệu đồng /m2, giảm 10 triệu đồng /m2 so với đầu tháng 03/2011. Thị trường đất nền riêng lẻ TP HCM thời gian qua cũng chuyển biến chậm hơn mong đợi, với giá chào bán tại các Khu Dân cư như Bình An, Thạnh Mỹ Lợi tại Quận 2 và Phước Long B, Phú Hữu, Quận 9 có sự tăng giá nhẹ trong khi các khu vực khác giá chào bán không có nhiều thay đổi. Sự tăng giá nhẹ của các nền đất tại phía Đông chủ yếu đến từ sự kỳ vọng của giới đầu tư về tiến độ của việc phát triển cơ sở hạ tầng xung quanh và đặc biệt là Dự án Hầm Thủ Thiêm được dự kiến sẽ hoàn thành vào Quý 3/2011.

Đối với nhà phát triển dự án, hình thức đầu tư vào các dự án đất nền được nhận định là ít rủi ro, có phi phí đầu tư thấp và đơn giản hơn rất nhiều. Trong thời điểm hiện nay, nắm bắt được thị hiếu của một bộ phận nhà đầu tư cá nhân với số vốn tương đối có tâm lý ưa chuộng hình thức sở hữu đất nền xem đây là một hình thức bảo toàn tài sản lâu dài, các nhà phát triển dự án có xu hướng mở rộng phát triển ở vùng ven và các tỉnh lân cận như Long An, Bình Dương, Đồng Nai với diện tích nền đất hợp lý mức giá chào bán chỉ khoảng trên dưới 500 triệu đồng. Điển hình là Dự án Five Star do Công ty Đất Xanh đầu tư tại Cần Giuộc, Long An với quy mô 20 ha cung cấp cho thị trường 649 nền đất với diện tích trung bình khoảng 111 m2/nền và mức giá từ 5-6 triệu đồng/m2. Công ty Thủ Đức House cũng tham gia đầu tư phát triển Dự án Khu Đô thị Long Hội tại Bến Lức, Long An với khoảng 320 lô với giá dao động khoảng từ 3-6 triệu/m2. Với các mức giá cạnh tranh trên, việc phát triển các dự án đất nền vùng ven đang rất được các nhà phát triển quan tâm.