Gói 30 nghìn tỷ

Gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng được tung ra từ đầu tháng 6/2013 theo tinh thần của Nghị quyết 02 nhằm tháo gỡ khó khăn cho hàng tồn kho, nợ xấu, trong đó có ngành xây dựng bất động sản. Theo đó các đối tượng vay vốn bao gồm người thu nhập thấp, doanh nghiệp xây nhà xã hội hoặc chuyển từ nhà thương mại sang nhà xã hội

Về bản chất, gói hỗ trợ này không phải dùng để cứu giúp thị trường BĐS, mà nó dùng để giúp người nghèo có nhà để ở. Trong đó nổi bật là ưu đãi về mặt bằng, miễn, giảm thuế, cho vay lãi suất thấp... đối với nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội và cả người mua nhà. Phản ứng dễ nhận thấy sau các chính sách đó là hiện cả cơ quan quản lý nhà nước và nhiều doanh nghiệp BĐS đang "dựa" vào nhà ở xã hội để tiêu thụ hàng, giảm tồn kho, gỡ khó cho thị trường. Biểu hiện là dự án nhà ở xã hội gia tăng nhiều. Đồng thời nhiều dự án đã và đang xin chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp. 

“Nếu gói 30.000 tỷ được giải ngân nhanh chóng thì sẽ thêm ít nhất 30.000 tỷ nữa từ xã hội, từ người dân góp vào thị trường bất động sản, góp phần kích thị trường. Để kinh tế tăng trưởng trong năm 2014 thì phải tăng được tổng cầu. Muốn vậy phải tháo gỡ được khó khăn cho doanh nghiệp, phải giảm bớt các tiêu chí ảnh hưởng đến tiến độ giải ngân gói hỗ trợ”, Bộ trưởng Dũng nhìn nhận.

- Về gói 30.000 tỷ, các đối tượng vay vốn bao gồm người thu nhập thấp, doanh nghiệp xây nhà xã hội hoặc chuyển từ nhà thương mại sang nhà xã hội Về bản chất, gói hỗ trợ này không phải dùng để cứu giúp thị trường BĐS, mà nó dùng để giúp người nghèo có nhà để ở.

Chủ trương cho phép nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, các doanh nghiệp hy vọng sẽ nhận được sự hỗ trợ của NN, cụ thể từ gói 30.000 tỷ. Nhưng, thực tế, để được hỗ trợ các doanh nghiệp phải đáp ứng nhiều yêu cầu ngoài khả năng của mình nên kết quả không đáng kể. Trên thị trường đang có một loạt doanh nghiệp khó khăn, họ đăng ký và được chuyển từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Khi đó, có sự suy diễn rằng, các doanh nghiệp này sẽ được tiếp cận vốn và thoát khỏi suy thoái. Tuy nhiên, thực chất kết quả của việc làm này rất ít, không đáng kể. 

Ví dụ, tỷ lệ giải ngân gói 30.000 tỷ đồng, qua các công bố chỉ 2%. Nếu đặt trong thang điểm 10, kết quả này chỉ tương ứng 0,2 điểm, tức là điểm không đạt yêu cầu. Sở dĩ có tình trạng này vì mục tiêu thì tốt đẹp nhưng vấn đề quan trọng là bị kẹt giữa hoạt động vì mục tiêu xã hội bằng công cụ thị trường mà lại dùng công cụ hành chính can thiệp. Điều này gây ra bế tắc khi thực hiện. 

"Việc giải ngân gói 30.000 tỷ đồng được 2% là rất giỏi, vì theo dự báo của tôi ban đầu, có thể chỉ đạt 0%. Bởi lẽ, một bên là mục đích thương mại thì phải tìm kiếm lợi nhuận, còn một bên vì mục tiêu xã hội, không nhằm lợi nhuận mà là trợ giúp người khác, như thế là khập khiễng"- ông Trung phân tích. 

Có cách giải ngân gói 30.000 tỷ đồng trong 1 tháng?

Về giải pháp để thực hiện giải ngân gói 30.000 tỷ đồng này đạt tốc độ nhanh và hiệu quả, ông Trần Như Trung đề xuất: Cần dùng công cụ thị trường. Đó là cho vay với lãi suất thông thường 10%, nhưng ai cho người dân mua nhà 500 triệu đồng/căn thì tài trợ 9% lãi suất, tức là cho vay chỉ tính lãi 1%. Như vậy, nếu mua nhà 1 tỷ đồng/căn sẽ tài trợ 5%, còn nếu mua nhà tới 3 tỷ thì không tài trợ nữa vì đây không phải nhóm người cần hỗ trợ nữa. 

Nếu làm cách này, theo ông Trung, sẽ không phải xác minh ai đáng được vay hay không mà xác minh qua hợp đồng giao dịch giữa bên bán và bên mua. Cụ thể, cách làm này sẽ cho thấy người đi mua nhà mức 500 triệu đồng là nhiều, có thể xác định chính xác đến 80%. Vì người có thể mua nhà 5 tỷ đồng mà lại đi mua căn nhà 500 triệu đồng chỉ là cá biệt. 

Nếu áp dụng giải pháp, ông Trung cho rằng," sẽ khiến người xây dựng nhà để bán phát triển các loại căn hộ khoảng 1 tỷ đồng trở xuống. Và sẽ không cần hỗ trợ doanh nghiệp nữa. Vì khi bán được hàng, dòng tiền được luân chuyển, doanh nghiệp không thiếu vốn nữa. Đặc biệt, làm cách này có lẽ chỉ cần 1 tháng là giải ngân hết 30.000 tỷ đồng"./. 

Bộ Xây dựng vừa ký một thông tư liên tịch với 3 bộ, ngành nhằm tháo gỡ vướng mắc và tạo điều kiện đẩy mạnh giải ngân gói 30.000 tỷ.

Theo đó, văn bản này được Bộ Xây dựng ký với Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng Bộ Tư pháp với nội dung quan trọng là cho phép các đối tượng thu nhập thấp có thể dùng chính căn hộ mua tại dự án nhà thu nhập thấp, nhà xã hội để thế chấp tại ngân hàng khi vay vốn từ gói 30.000 tỷ hỗ trợ nhà ở của Chính phủ.

Trước đó, để có thể vay được, các ngân hàng buộc người vay phải chứng minh được khả năng trả nợ hoặc phải có tài sản khác thế chấp.

Ngoài quy định mở trên, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam còn cho biết, tới đây, người thu nhập thấp khi vay vốn mua nhà, thay vì phải “hai con dấu” xác nhận của cơ quan đang làm việc và chính quyền địa phương, người dân chỉ cần “một con dấu” xác nhận về tình trạng nhà ở và thu nhập là có thể đủ điều kiện vay vốn mua nhà.

Lý giải về “mặt trái” của sự nới lỏng này, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho biết, quy định như vậy nhằm tạo điều kiện tối đa cho người dân về các thủ tục, hồ sơ giấy tờ để họ có thể nhanh chóng có nhà ở. Trước lo ngại về sự “thiếu trung thực” trong khai báo nếu chỉ “một con dấu” là cơ quan, Thứ trưởng Nam cho biết “sẽ có hậu kiểm” và tin vào sự giám sát lẫn nhau của các đồng nghiệp trong cơ quan người khai báo.

Ngoài ra, pháp luật cũng nêu rõ, cả người khai báo và lãnh đạo đơn vị khi ký vào bản xác nhận phải chịu trách nhiệm về những thông tin của người vay vốn mua nhà.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, tính đến ngày 17/2/2014, Ngân hàng Nhà nước đã xác nhận đăng ký hợp đồng cho vay đối với 17 doanh nghiệp với số tiền 1.466,5 tỷ đồng, trong đó các ngân hàng đã giải ngân cho 11 đoanh nghiệp với số tiền là 536,5 tỷ đồng.

Đối với khách hàng là hộ gia đình, cá nhân, đã có 5 ngân hàng cam kết cho vay 2.275 khách hàng cá nhân với số tiền là 821,3 tỷ đồng; trong đó, đã giải ngân cho 2.261 khách hàng với dư nợ 550,5 tỷ đồng. 

Nói về vấn đề vốn, trao đổi với PV Infonet, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết: Đúng là vấn đề vay vốn của chủ đầu tư đang rất khó. 

Theo vị Thứ trưởng này, khi Bộ giới thiệu tới hơn 60 chủ đầu tư dự án thì cũng chỉ có đếm trên đầu ngón tay chủ dự án vay được, bởi muốn vay được còn phụ thuộc nhiều yếu tố mà chủ dự án có dính đến nợ xấu là không đủ tiêu chí. 

Trong khi đó, điều kiện để những người thu nhập thấp có thể "với tay" tới phân khúc NOXH lại đang dần được "nới" hơn trước. 

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam thông tin thêm: "Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng Bộ Tư pháp vừa ký một thông tư liên tịch với nội dung quan trọng là cho phép các đối tượng thu nhập thấp có thể dùng chính căn hộ mua tại dự án nhà thu nhập thấp, nhà xã hội để thế chấp tại ngân hàng khi vay vốn ưu đãi từ gói 30.000 tỷ đồng của Chính phủ. 

Sắp tới, người thu nhập thấp khi vay vốn mua nhà, thay vì phải "hai con dấu" xác nhận của cơ quan đang làm việc và chính quyền địa phương xác nhận về thu nhập và tình trạng nhà ở thì người dân sẽ chỉ cần "một con dấu" là có thể đủ điều kiện vay vốn mua nhà. 

Cả người khai báo và lãnh đạo đơn vị khi ký vào bản xác nhận phải chịu trách nhiệm về những thông tin của người vay vốn mua nhà. Hơn nữa, đồng nghiệp trong cơ quan sẽ có sự giám sát lẫn nhau khi khai báo, không thể đang sống ở căn nhà mấy tầng mà lại được xác nhận chưa có nhà, anh sẽ bị "tố" ngay". 

Với những thông tin sắp được "nới" đó, những người thu nhập thấp đang có nhu cầu về nhà ở cảm thấy được "dễ thở" hơn trong khâu làm thủ tục hồ sơ. Song, họ cũng lại hơi e ngại khi nhiều dự án NOXH đang được triển khai với tốc độ "rùa" như hiện nay thì không biết đến bao giờ họ mới có cơ hội có một căn nhà mơ ước (?!)

---------------------------------

Ba năm trước, chị Thu Phương (ngụ quận Đống Đa, TP Hà Nội) phải bỏ kế hoạch mua nhà vì trầy trật không vay được vốn ngân hàng. Lúc đó, chị dự tính mua căn hộ chung cư cũ, diện tích sử dụng hơn 50 m2 nhưng diện tích ghi trên sổ hồng chỉ có 25 m2 nên ngân hàng không nhận thế chấp vay vốn vì diện tích nhà không đạt chuẩn. Điều kiện ngân hàng đưa ra là diện tích ghi trên sổ tối thiểu phải đạt 40 m2.

Hết kén chọn nhà cũ - mới

Không ít ngân hàng còn thẳng thừng từ chối nhận thế chấp căn hộ chung cư cũ vì giá trị gói vay chẳng đáng bao nhiêu, thủ tục hồ sơ lại phức tạp. Hơn nữa, người vay buộc phải có sổ hồng thế chấp thì ngân hàng mới giải ngân, tức là phải vay mượn đủ tiền mua nhà trước rồi mới được vay ngân hàng đáo hạn.

Nhiều ngân hàng thương mại đang đẩy mạnh cho vay khách hàng có nhu cầu về nhà ở Ảnh: Hồng Thúy

Nhưng hiện nay, vừa đến hỏi thủ tục vay mua nhà, nhiều người đã được nhân viên bán hàng của không ít ngân hàng săn đón với hứa hẹn hỗ trợ tối đa về thủ tục để khả năng giải ngân cao nhất mặc dù căn hộ người vay muốn mua có diện tích ghi trong sổ hồng chỉ 25 m2.

Sau khi hỏi qua giá cả và vị trí căn nhà anh Mạnh Hùng (ngụ quận Hoàn Kiếm, Hà Nội) muốn mua, nhân viên một phòng giao dịch Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) cho biết khách mua chung cư cũ diện tích nhỏ cũng có thể được vay hạn mức bằng 60% giá trị căn hộ sau khi định giá, phí định giá căn hộ là 1,6 triệu đồng. Nhân viên này tư vấn có 3 phương án để anh Hùng lựa chọn. Một là, huy động vốn ngoài để trả tiền nhà, sau đó thế chấp sổ hồng để vay ngân hàng trả tiền đã vay. Hai là, đặt cọc rồi thuyết phục người bán làm thủ tục sang tên để lấy sổ thế chấp. Ba là, người mua thực hiện đặt cọc, ngân hàng phát hành bảo lãnh để người bán làm thủ tục sang tên, khi người mua mang sổ đến thế chấp, ngân hàng trả thẳng tiền vào tài khoản của người bán cùng với lãi suất tương ứng thời gian chậm trả tiền nhà.

“Cách thứ ba hợp lý hơn cả vì anh không phải vay mượn ngoài, người bán lại yên tâm giao nhà do anh đã có ngân hàng bảo lãnh. Thời gian sang tên chỉ khoảng hơn 1 tháng” - nhân viên ngân hàng tư vấn cho anh Hùng.

Nhân viên này còn cho biết thời gian trả nợ được kéo dài 10-15 năm, lãi suất 11,3% tính theo dư nợ thực tế và có thể trả trước hạn không mất phí. Ngoài ra, khách hàng vay vốn có khả năng sẽ được hưởng lãi suất ưu đãi chỉ 8% trong nửa năm đầu tiên. “Trước đây, Vietcombank không nhận thế chấp chung cư cũ vì diện tích cơi nới không được tính nên định giá căn hộ thấp hơn nhiều so với giá thị trường, thủ tục phức tạp, món vay lại chẳng đáng bao nhiêu. Nhưng bây giờ là thời điểm thuận lợi cho khách hàng bởi hạn mức cho vay mua nhà cao, ngân hàng còn chấp nhận thế chấp cả chung cư cũ nếu tìm được khách hàng tốt” - nhân viên Vietcombank nói.

Chính sách của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) cũng tương tự nhưng lãi suất là 12%/năm. Khách hàng được hưởng mức 9% trong 3 tháng đầu tiên, nếu khả năng trả nợ tốt có thể được hưởng lãi suất ưu đãi 10,5% trong 9 tháng tiếp theo. Sau đó, lãi suất sẽ được điều chỉnh theo mặt bằng chung (dự kiến bằng lãi suất huy động cộng khoảng 3% lãi biên).

Rủi ro thấp hơn cho vay doanh nghiệp

Lãnh đạo một ngân hàng thương mại cho biết kể từ sau khi Ngân hàng Nhà nước dỡ bỏ quy định hạn chế cho vay lĩnh vực phi sản xuất vào năm 2012, nhiều ngân hàng đã chủ trương đẩy mạnh tín dụng nhà ở nhưng không dễ đạt chỉ tiêu mong muốn do cả 2 yếu tố khó khăn là lãi suất và giá nhà đều cao. Sau 2 năm điều chỉnh, đến nay, mặt bằng lãi suất và giá nhà đã ở mức hợp lý hơn, thuận lợi cho người mua nhà.

Về phía ngân hàng cũng muốn đẩy mạnh cho vay phân khúc này vì tín dụng cho vay doanh nghiệp vẫn đang bị nghẽn. Với một đất nước có cơ cấu dân số trẻ như Việt Nam, nhu cầu nhà ở rất lớn, người có nhu cầu nhà ở thực sự thường chỉ tự túc được khoảng 30% vốn, còn lại phải vay mượn. Dự kiến năm nay, lãi suất có thể giảm thêm 1%-2% càng có cơ hội cho khách vay tiền mua nhà.

Cũng theo vị lãnh đạo này, các ngân hàng đều có hạn mức tín dụng tối đa đối với một danh mục cho vay, khi đến ngưỡng sẽ dừng lại hoặc đánh giá trước khi nới thêm. Bất động sản là nguyên nhân khiến các ngân hàng sa lầy nợ xấu nhưng rủi ro cho vay khách hàng cá nhân thấp hơn cho vay doanh nghiệp. Muốn kiểm soát rủi ro, ngân hàng thẩm định kỹ hồ sơ trên cơ sở đánh giá khách vay có nhu cầu nhà ở thực sự, thu nhập ổn định.

Một chuyên gia bất động sản phân tích khác với thủ tục cho vay gói hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội nhiều rào cản khó vượt qua, thủ tục vay thương mại mua nhà ở hiện nay khá nhanh gọn. Nếu cần vay khoảng 600 triệu đồng trả trong 15 năm với lãi suất 12%/năm, mỗi tháng khách hàng chỉ phải trả cả gốc và lãi 6 triệu đồng. Đây là mức vừa phải đối với các gia đình 2 vợ chồng đều là công chức. Vì thế, các giao dịch căn hộ chung cư cũ ở Hà Nội vẫn khá sôi động cho dù giá đắt gấp rưỡi nhà dự án. Chung cư cũ có diện tích nhỏ, giá tiền chỉ hơn 1 tỉ đồng dễ mua bán trong khi lại gần khu dân cư, có trường học, chợ… tiện cho sinh hoạt hằng ngày và đi làm.

Cả nước hiện có hơn 3 triệu m2 sàn chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1991 với hơn 100.000 hộ đang sinh sống. Trong đó Hà Nội có khoảng 23 khu chung cư cũ từ 4-5 tầng, tổng diện tích sàn hơn 1 triệu m2 và hơn 10 khu chung cư thấp tầng nằm trong khu vực các quận nội thành. TP HCM có 6 khu chung cư tập trung và nhiều chung cư lẻ nằm rải rác trong các quận nội thành.

Nhà thương mại khó thành tái định cư

Nhằm hỗ trợ doanh nghiệp giảm bớt tồn kho căn hộ chung cư và bổ sung cho nguồn nhà tái định cư đang thiếu, trong năm 2013, Hà Nội đã triển khai chính sách mua nhà thương mại để làm nhà tái định cư. Nhưng thực tế đến nay vẫn chưa thu hút được doanh nghiệp nào tham gia.

Ế cũng không mặn mà

Theo tính toán, năm 2015 UBND TP Hà Nội cần 25.000 căn hộ tái định cư. Thời điểm hiện tại TP Hà Nội đang có 144 dự án chung cư tái định cư với tổng quỹ đất khoảng 1.153ha. Trong đó, 42 dự án với tổng quỹ đất khoảng 167ha đang được triển khai xây dựng, tuy nhiên tiến độ rất chậm. Vì vậy, hiện Hà Nội mới có khoảng 14.000 căn hộ tái định cư, tức tới năm 2015, thành phố cần thêm khoảng 11.000 căn hộ, riêng trong năm 2013 cần khoảng 6.600 căn phục vụ cho mục đích tái định cư. 

Nhà tái định cư thiếu, trong khi Hà Nội đang tồn kho một lượng lớn chung cư thương mại. Tính đến tháng 12/2013, Hà Nội vẫn còn tồn hơn 6.060 căn hộ chung cư thương mại. Để cân đối nguồn cung - cầu căn hộ chung cư trên thị trường, từ tháng 4/2013, Hà Nội đã triển khai thực hiện cơ chế, chính sách mua lại quỹ nhà thương mại để chuyển sang nhà tái định cư và giao cho Sở Xây dựng làm đầu mối thực hiện. Nguyên tắc chuyển đổi nhà thương mại sang tái định cư là: Đối với dự án đang trong giai đoạn xây dựng, thì thành phố sẽ rà soát, điều chỉnh lại cơ cấu diện tích căn hộ lớn hơn 90m2 cho phù hợp nhu cầu, và khả năng tài chính của đối tượng mua tái định cư, còn phần còn lại sẽ được lấy từ quỹ nhà 30% và 50% của các dự án khu đô thị, khu nhà ở. Còn về chi phí mua nhà tái định cư thì sẽ được ứng trước từ kinh phí giải phóng mặt bằng.

Dù ế, chung cư thương mại Hà Nội vẫn không muốn biến thành nhà ở tái định cư

Sau khi thành phố đồng ý chủ trương trên, Sở Xây dựng Hà Nội đã gửi văn bản đến hầu hết chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, đề nghị đăng ký chuyển đổi dự án thành nhà tái định cư bán cho thành phố, kèm theo giá bán. Tuy nhiên, đến tháng 12/2013, chưa thấy chủ đầu tư nào đăng ký tham gia, dù nhà ở thương mại vẫn đang ế và liên tục giảm giá.

Ai bù lỗ cho doanh nghiệp?

Giám đốc một dự án nhà thương mại ở Hà Đông chia sẻ: Dù rất ủng hộ cơ chế, chính sách chuyển đổi nhà thương mại sang nhà tái định cư, nhưng tôi không mặn mà đăng ký tham gia vì không hiểu Nhà nước sẽ bỏ mức tiền như thế nào để mua lại nhà thương mại làm tái định cư, vì thực chất nhà thương mại do không được ưu đãi về tiền đất, các loại thuế... nên luôn cao giá hơn nhà tái định cư; Giờ nếu bán cho Nhà nước để làm nhà tái định cư thì giá phải rẻ mới phù hợp, vậy ai sẽ bù lỗ cho doanh nghiệp, căn cứ nào để đảm bảo lợi ích hợp lý của doanh nghiệp?. 

Theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Việt - Đức, người từng chủ động đề xuất giải pháp chuyển nhà thương mại sang nhà tái định cư cho rằng, có 2 hai nguyên nhân chủ yếu khiến chủ đầu tư không hào hứng tham gia chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà tái định cư. Thứ nhất, Nhà nước và chủ đầu tư không thỏa thuận được giá mua - bán phù hợp, mà cụ thể là chất lượng nhà thương mại cao hơn nhà tái định cư, nên giá bán cũng cao hơn so với giá nhà tái định cư. Thứ hai, dự án nhà thương mại thường có cơ cấu diện tích lớn, trong khi tiêu chuẩn nhà tái định cư không đòi hỏi diện tích lớn, nên hai bên cũng khó bán-mua. 

Ông Nguyễn Thế Điệp cho rằng, để khuyến khích doanh nghiệp tham gia chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà tái định cư, doanh nghiệp có thể chấp nhận bán giá rẻ cho Nhà nước, nhưng bù lại Nhà nước phải có những ưu đãi về chính sách, thủ tục. “Tựu chung là cần sự dung hòa giữa hai bên về giá cả, lợi ích trong tiến trình hoạt động, đầu tư xây dựng, phát triển dự án”- ông Điệp nói.