Những nghịch lý của bất động sản (BĐS) hiện nay

Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, quá trình "sốt" giá đất đã tạo nên những nghịch lý của bất động sản (BĐS) hiện nay. Cụ thể, có 6 nghịch lý cần tháo gỡ để phục hồi và phát triển.

6 nghịch lý

Nghịch lý 1, đó là giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần thu nhập trung bình năm của người lao động (trong khi ở các nước khác tỷ lệ này là 2 - 4 lần), nếu người lao động tiết kiệm được 25% thu nhập thì cũng phải 100 năm sau mới mua được nhà. Đến nay, tỷ lệ này đã giảm ở mức mười lần trong khu vực nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.

Nghịch lý 2, đó là thừa cung nhà ở giá cao đã tạo nên kho BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu mà không có cầu, trong khi đó thiếu cung trầm trọng đối với nhà ở giá thấp có cầu rất cao. Đây là nghịch lý của sự không gặp nhau giữa đường cung và đường cầu trong hoàn cảnh cả cung và cầu đều rất cao. Tổng cung và tổng cầu lúc này không có nghĩa.

Nghịch lý 3, BĐS tồn kho nhiều nhưng giá BĐS chỉ hạ tới mức nhất định, không có hiện tượng phá giá vì vốn tồn kho có tới 50% từ vốn góp của người tiêu dùng và người đầu tư lẻ trong phương thức "mua nhà trên giấy", vốn tín dụng từ ngân hàng chiếm tỷ lệ không cao (chỉ khoảng 6% tổng dư nợ tín dụng) và có một lượng vốn khá lớn từ các ngân hàng thương mại đầu tư trực tiếp cho thị trường BĐS chứ không thông qua cơ chế vay tín dụng.

Số vốn ngân hàng trong kho BĐS giá cao tồn kho gắn với nợ xấu của các ngân hàng thương mại này được các nhà đầu tư kêu la thảm thiết nhằm kêu cứu với Nhà nước. Tồn kho này chỉ giảm ở mức nào đó, được gọi là "sàn" thôi, chứ không thực sự giảm nên không có giao dịch. Đây là một điểm trọng tâm cần tháo gỡ cho thị trường.

Việc chậm giao dịch hàng tồn kho chỉ chết người dùng và các nhà đầu tư lẻ, nên tình trạng xung đột giữa các nhà đầu tư và người góp vốn đang xảy ra khá phổ biến ở nhiều nơi.

Nghịch lý 4, các nhà đầu tư BĐS nói rằng rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn, gần như phá sản nhưng trên thực tế vẫn có tới 80% đang kinh doanh có lãi, thực - hư quả khó lường. Các nhà đầu tư BĐS kêu cứu thảm thiết nhưng số lượng mua lại và sáp nhập không cao.

Nghịch lý 5, giá nhà ở xã hội với nhiều ưu đãi của Chính phủ có giá cao hơn nhà ở thương mại giá thấp cùng loại, nhà ở xã hội đang được quản lý theo cơ chế thuần túy bao cấp trong khi giá nhà ở thương mại được hình thành từ cạnh tranh trên thị trường.

Nghịch lý 6, là gói tín dụng ưu đãi cho người có thu nhập thấp mua nhà đã sẵn sàng với giá trị lên tới 21.000 tỷ đồng nhưng người có nhu cầu rất khó tiếp cận vốn, chưa biết bao giờ mới giải ngân xong và liệu người có thu nhập thấp thực sự có tiếp cận được ưu đãi này?