Căn hộ tầm trung

Ngày 5/10, dự án căn hộ Watermark nằm trên đường Lạc Long Quân (quận Tây Hồ), do Công ty Cổ phần Bất động sản Tây Hồ Tây (Refico) làm chủ đầu tư, được mở bán với giá từ 46 triệu đồng/m. Dự án được chủ đầu tư thiết kế  phù hợp với túi tiền của khách hàng ở phân khúc trung và cao cấp.

Watermark bao gồm tòa nhà cao 19 tầng, với 128 căn hộ, trong đó diện tích mỗi căn hộ từ 54,5m2 đến 204m2, bao gồm từ 1 - 4 phòng ngủ. Ngoài ra, dự án có thêm 4 căn penthouse với diện tích 297 - 378 m2, với giá bán từ 46 triệu đồng/m2, chưa bao gồm VAT. Hiện dự án đang được xây dựng đến tầng 8, dự kiến sẽ hoàn thành và bàn giao cho khách hàng trong quý 1/2014.

Đáng chú ý, trong lần mở bán thứ hai này, chủ đầu tư sẽ ký hợp đồng cam kết với khách hàng mua căn hộ về khoản lợi tức lên tới 14% trong năm đầu tiên khi khách hàng có nhu cầu cho thuê lại căn hộ. Chương trình ưu đãi này sẽ kéo dài 6 tuần, bắt đầu từ ngày mở bán, vào 5/10/2013. Theo đó, nếu mua nhà trong thời gian diễn ra chương trình, khách hàng được chủ đầu tư cam kết trả tiền thuê nhà tối thiểu 80 triệu đồng/tháng trong 1 năm đầu tiên, kể từ ngày nhận bàn giao nhà, dù cho căn hộ đó có được cho thuê hay không. Ngoài ra, khách hàng còn được tặng gói nội thất lên đến 200 triệu đồng và miễn 1 năm phí quản lý. 

Với cam kết này, chủ dự án Watermark đã gây sốc trên thị trường trong ngày mở bán. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư bất động sản lại cho rằng, đây là chiêu bán hàng linh hoạt của chủ đầu tư trong thời điểm thị trường căn hộ trung và cao cấp rất ế ẩm. Theo thông tin từ phía chủ đầu tư, kể từ lần mở bán đầu tiên đến nay, chủ đầu tư đã bán được khoảng một nửa trong tổng số 128 căn hộ của dự án.

Trong khi đó, đối với tập đoàn Vingroup, doanh nghiệp đang sở hữu chuỗi bất động sản lớn khắp cả nước, đặc biệt là tại Hà Nội. Từ gần hai năm nay, do thị trường trầm lắng, Vingroup đã chỉ đạo các đơn vị tạm ngừng việc bán ra căn hộ tại một số dự án.

Theo lý giải của Vingroup là do doanh nghiệp này không muốn bán hàng theo kiểu “bán lấy được”, giảm giá ồ ạt như những doanh nghiệp khác. Ngoài việc giữ hình ảnh và uy tín cho mình, theo Vingroup, việc không giảm giá và tạm dừng việc bán hàng còn nhằm bảo vệ quyền lợi cho các khách hàng đã ký hợp đồng và thanh toán mua căn hộ trong các đợt trước đó.

Bên cạnh việc tạm dừng mở bán, Vingroup cũng đề ra một chiến lược rõ ràng với tất cả các dự án bất động sản của mình, khi giữ lại một tỷ lệ căn hộ, biệt thự nhất định để cho thuê, không bán.

Thực tế, ngoài hai doanh nghiệp nói trên, theo khảo sát của VnEconomy, phương thức bán hàng kèm cam kết cho thuê hoặc giữ sản phẩm lại để cho thuê đang được khá nhiều doanh nghiệp bất động sản áp dụng. Đơn cử như Flamingo Đại Lải Resort, Vinacapital…

Tại tòa cao ốc căn hộ Azura Đà Nẵng do VinaLiving làm chủ đầu tư, doanh nghiệp này cam kết sẽ cho thuê lại căn hộ của khách hàng với lợi nhuận 400 triệu đồng/2 năm đầu. Chủ nhân căn hộ Fusion Suites Danang Beach cũng được chủ đầu tư cam kết có thể thu được lợi nhuận không nhỏ trong 3 năm đầu bằng việc cho thuê lại mà không phải chịu bất kỳ tổn thất nào.

Dự án D'.Palais de Louis trên đường Nguyễn Văn Huyên, Hà Nội do tập đoàn Tân Hoàng Minh làm chủ đầu tư, hiện đã cất nóc và đang trong quá trình hoàn thiện những hạng mục còn lại. Dự kiến sẽ hoàn thành và bàn giao vào đầu năm 2015.

Với tên gọi "căn hộ đế vương", khi mới chào bán lần đầu, chủ đầu tư đã ra giá hơn 100 triệu đồng/m2, đắt nhất tại thị trường lúc bấy giờ. Tuy nhiên, trước bối cảnh thị trường trầm lắng Tân Hoàng Minh cho biết, sẽ chia dự án làm 3 gói sản phẩm, trong đó giá căn hộ từ 60-65 triệu đồng/m2 là xây thô; 80-85 triệu đồng/m2 là căn hộ có thiết bị gắn tường và gói đầy đủ tiện nghi, nội thất có giá bán 115-120 triệu đồng/m2.

Trước đó, chủ đầu tư dự án Hapulico (Ngụy Như Kom Tum, Thanh Xuân, Hà Nội) đã đưa ra một chính sách ưu đãi. Khách hàng mua căn hộ sẽ được nhận nhà ở trước rồi đóng tiền sau. Với những khách hàng ký hợp đồng mua căn hộ tại tòa nhà 17T2 trong tháng 7 và tháng 8 tới đây chỉ cần thanh toán 50% giá trị hợp đồng, được nhận nhà ở ngay, sau 1 năm mới phải thanh toán (không tính lãi suất). Đặc biệt, khi mua căn hộ chung cư Hapulico, khách hàng còn được nhận gói hỗ trợ tài chính của ngân hàng BIDV lên tới 60% và được thế chấp bằng chính căn hộ của mình.

Tương tự, tại dự án căn hộ cao cấp Discovery Complex tại số 302 Cầu Giấy, Hà Nội, dù chủ đầu tư cho biết không có chủ trương giảm giá căn hộ, tuy nhiên khi khách hàng đăng ký mua căn hộ dưới 120 m2 sẽ được khuyến mãi 20 triệu đồng, căn hộ 133 m2 là 40 triệu đồng và căn hộ 180 m2 là 80 triệu đồng.

Mới đây Liên minh các sàn giao dịch bất động sản G5 vừa tung ra chương trình tri ân khách hàng lớn mang tên Mua nhà đón Tết, rước lộc mừng xuân sẽ được liên minh này tổ chức với tổng giá trị quà tặng lên tới 9 tỷ đồng. Sản phẩm bất động sản đưa vào trong chương trình khá đa dạng, từ sản phẩm đang bàn giao nhà, sản phẩm sắp bàn giao và cả sản phẩm đang xây dựng. Chẳng hạn như dự án Thăng Long Number one của Viglacera áp dụng quà tặng đặc biệt trị giá 50 triệu đồng/sản phẩm; chung cư Rừng Cọ của Ecopark với các phiếu mua hàng điện máy giá trị hàng chục triệu đồng.

Còn mua nhà tại dự án chung cư 54 tầng Discovery Complex, khách hàng lại có cơ hội nhận quà trị giá tới 2 cây vàng; mua nhà của HUD3 Tower được tặng quà trị giá 50 triệu đồng và nhiều ưu đãi khác. Bên cạnh đó, các ngân hàng cũng cam kết đồng hành cùng các dự án với nhiều gói sản phẩm hỗ trợ tài chính cho khách hàng với thời gian lên đến 15 năm.

Cũng trong thời gian này, Hoa Binh Green City mở bán căn hộ với gói sản phẩm Không gian sáng tạo, căn hộ bàn giao cơ bản với giá 20,5 triệu đồng/m2 (chưa VAT), còn đầy đủ nội thất từ 26-29 triệu đồng/m2 (chưa VAT). Trước đó, chủ đầu tư tổ hợp Hoa Binh Green City cũng vừa có động thái hy hữu, khi mạnh dạn cam kết rằng, sau 3 năm, nếu nhà đầu tư không có nhu cầu đầu tư nữa, thì có thể trả lại căn hộ và được thanh toán 120% giá trị đầu tư.

Viglacera đang tiếp tục mở bán những căn biệt thự, liền kề thuộc dự án khu đô thị Xuân Phương, Hà Nội. Các căn liền kề cao 4 tầng được xây thô, hoàn thiện mặt ngoài chỉ có giá từ 3,5-3,9 tỷ đồng (đã gồm VAT). Cũng nhân dịp này, chủ đầu tư Viglacera có nhiều ưu đãi đặc biệt, theo đó, khách hàng mua 20 căn đầu tiên sẽ được tặng gói hoàn thiện trị giá đến 50 triệu đồng/căn, chiết khấu 7% cho khách hàng thanh toán 100% giá trị hợp đồng trước ngày 20/12 hoặc chiết khấu 5% trước ngày 30/12.

Mới đây, chủ đầu tư dự án chung cư Nam Xa La tiếp tục mở bán đợt cuối năm các căn hộ còn lại với nhiều ưu đãi cho khách hàng. Mức giá dao động từ 12,2 triệu đến 13,4 triệu đồng một m2 đã bao gồm cả nội thất. Bên cạnh đó, khách hàng mua nhà sẽ được tặng ngay một chiếc TV LG 32 inch, đồng thời còn hỗ trợ tối đa làm thủ tục vay vốn ngân hàng với lãi suất ưu đãi 8% một năm.

Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC -FLC GROUP

Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC - FLC Group thành lập tháng 11/2010 từ sự đổi tên Công ty Cổ phần FLC và hội tụ của các công ty con và công ty liên kết.

Với ba mảng hoạt động mũi nhọn (đầu tư tài chính, bất động sản, khai khoáng), FLC đồng thời vẫn mở ra các lĩnh vực kinh doanh mới cho tập đoàn.

Tháng 12/2011, toàn bộ Tập đoàn chuyển về hoạt động tại tòa nhà FLC Landmark Tower, nằm tại tâm điểm của phía Tây Hà Nội, khu vực có tốc độ phát triển mạnh nhất ở Hà Nội trong nhiều năm qua. Đáng chú ý là trong giai đoạn này, khi thị trường bất động sản gặp tình trạng khó khăn chung thì tòa nhà FLC Landmark Tower vẫn thực hiện đúng cam kết đảm bảo đúng tiến độ.

Cũng trong năm 2011, SMiC nhận được bằng khen của Thủ tướng Chính phủ. Đây là công ty luật Việt Nam đầu tiên nhận được bằng khen này. Tháng 8/2012, SMiC vinh dự nhận danh hiệu Hãng luật tiêu biểu của năm và ông Trịnh Văn Quyết Quyết nhận danh hiệu Luật sư tiêu biểu năm 2012.

Từ năm 2011 và đặc biệt năm 2012, trong định hướng thực hiện việc mua bán, sáp nhập các công ty có tiềm năng phát triển, tái cơ cấu và sắp xếp lại tổ chức các công ty nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động, FLC bắt đầu mở rộng rất nhiều các mảng kinh doanh khác, đặc biệt là mảng dịch vụ, như du lịch, đại lý vé máy bay, công nghệ, truyền thông, dịch vụ golf... và hàng loạt các công ty ra đời. Đồng thời, các công ty thành viên trong tập đoàn được tái cơ cấu như FLC Global (tiền thân là FLC Travel) và FLC Tech & Media (tiền thân là FLC Media và Phòng Kinh doanh Công nghệ của Tập đoàn).

Hiện tập đoàn có hai dự án BĐS tại Hà Nội được DIBV tài trợ:
- Dự án Khu đô thị FLC Garden City với tổng mức đầu tư 3500 tỷ đồng được xây dựng trên khu đất có diện tích 7895 ha do Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Alaska (thuộc FLC Group) làm chủ đầu tư tại xã Đại Mỗ, huyện Từ Liêm, Hà Nội.

- Dự án nhà ở dự án CBCNV Bộ Tư pháp, do Công ty TNHH Một thành viên FLC Land (đơn vị 100% vốn thuộc FLC). đây là dự án được triển khai trên diện tích đất tại số 10 phố Phan Văn Trường, Dịch Vọng Hậu, Cầu Giấy, Hà Nội, vốn là đất của Bộ Tư pháp, đã được UBND Thành phố Hà Nội và Bộ Tài chính thống nhất chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng. Dự án này đã được Bộ Tư pháp đã ký công văn số 81399/VC/BTP-KHTC về việc phê chuẩn Công ty TNHH Một thành viên FLC Land (đơn vị 100% vốn thuộc FLC) là chủ đầu tư ngày 18/12 vừa qua. Thông tin từ FLC cho hay, hiện, số khách hàng đăng ký mua đã lấp đầy số căn hộ dự kiến thực hiện.

Theo Thỏa thuận được ký kết, BIDV sẽ giải ngân cho khách hàng mua sản phẩm của 2 dự án trên có nhu cầu vay vốn với thời hạn trả gốc linh hoạt theo điều kiện và thu nhập của khách hàng cùng lãi suất ưu đãi của BIDV. Ngoài ra, FLC cũng cam kết hỗ trợ 6 tháng chi phí lãi vay đầu tiên. 

Sự đi xuống của thị trường BĐS

Thị trường đã chứng kiến nhiều đợt giảm giá trên tất cả các phân khúc BĐS, nhất là phân khúc căn hộ cao cấp. Đầu tiên là đợt giảm giá của Hoàng Anh Gia Lai vào cuối tháng 4/2012, được cho là "phá giá" trên thị trường BĐS (việc làm này cho thấy tầm nhìn của ông Đoàn Nguyên Đức thật là sáng suốt). Vừa qua một làn sóng bán tháo bất động sản (BĐS) đã diễn ra ở cả TP.HCM và Hà Nội. Nhiều doanh nghiệp rao bán gấp căn hộ, chấp nhận chịu lỗ để đổi lấy tiền mặt, thoát khỏi thị trường. Nhiều doanh nghiệp bán giá rẻ từ năm 2011, có doanh nghiệp đầu tư dự án, xây dựng lên với chi phí 240 tỷ, nay phải bán dở dang với mức giá hạ 150 - 200 tỷ đồng - Đó là câu chuyện bình thường trong kinh doanh, theo nhận định của các chuyên gia BĐS.

Mới đây, hai đại gia của TP.HCM là Novaland và The EverRich 3 đã tuyên bố giảm giá 50% căn hộ. Theo đó, giá chào bán dự án khu biệt thự ven sông và nhà phố thương mại thuộc dự án The EverRich 3, TP.HCM dự kiến hiện ở mức 40 triệu đồng/m2, thay vì 80 - 100 triệu đồng/m2 như trước. Dự án Sunrise City giảm gần 50%, khoảng 27 triệu đồng/m2, thay vì gần 50 triệu đồng/m2.

Thị trường BĐS trì trệ khiến tồn kho BĐS nhiều và nợ xấu trong hệ thống ngân hàng tăng cao. Tính đến cuối tháng 10, VAMC đã mua hơn 11.000 tỷ đồng nợ xấu của 14 ngân hàng. Trong đó, khoảng 70% khoản nợ đã mua thuộc lĩnh vực bất động sản.

Theo nghiên cứu của Dragon Capital, tổng BĐS tồn đọng của cả Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã lên tới 70.000 căn hộ, mỗi nơi có khoảng hơn 35.000 căn hộ sẵn sàng để bán mà không có giao dịch. Nếu mức giá là 1,5 tỷ đồng mỗi căn thì ước tính tổng số vốn bị tồn đọng trong BĐS tồn đọng lên tới 100.000 tỷ đồng. Nhiều chuyên gia đã ước tính rằng thông thường để giải quyết số lượng tồn kho BĐS này phải mất ít nhất 7 năm.

Đến nay, không chỉ có các dự án BĐS cao cấp giảm giá bán đến 50% mà cả nhiều dự án BĐS bình dân cũng đã phải giảm giá, có dự án giảm đến gần 50%. Thị trường BĐS ảm đạm cũng không tha các nhà tiếp thị BĐS ngoại.

Thực tế, thị trường BĐS hiện nay không đóng băng hoàn toàn vì vẫn có nhiều giao dịch trong phân khúc nhà ở giá thấp. Tại khu vực Hà Nội, trước đây là dự án Xa La ở quận Hà Đông với giá khoảng 14 triệu đồng/m2 và gần đây là dự án Đại Thanh cũng ở gần dự án Xa La với giá chỉ 10 triệu đồng/m2. Cả hai dự án giá thấp này đều bán hết hàng ngay trong một thời gian rất ngắn.

Theo thông tin của hệ thống sàn BĐS Thành phố Hồ Chí Minh, lượng giao dịch thành công đối với những sản phẩm BĐS giá trung bình và giá thấp tăng lên khá cao, biểu hiện xu hướng thị trường ấm lại trong phân khúc này.

Điều đó khẳng định, thị trường đang có sự lệch pha của cung cầu, bởi thị trường vẫn đang thừa sản phẩm cao cấp, nhưng lại thiếu căn hộ trung bình, giá vừa phải. Để khắc phục tình trạng này, CP và BXD đã có nhiều biện pháp tháo gỡ như: cho phép chuyển đổi dự án căn hộ cao cấp thành tầm trung hoặc giá rẻ, xây dựng nhà ở xã hội, cung gói 30 nghìn tỷ ra thị trường, gọi đầu tư nước ngoài, cho phép người nước ngoài mua nhà ở VN,... Tuy nhiên, vẫn còn nhiều bất cập như: giá nhà ở xã hội cao hơn giá nhà ở thương mại giá rẻ, các quy định không phù hợp thực tế của gói 30 nghìn tỷ,...

Trước tình hình đó, nhiều doanh nghiệp BĐS phải tự cứu mình bằng nhiều biện pháp. Chưa bao giờ người mua có nhiều khả năng tiếp cận tới sản phẩm bất động sản cuối cùng và với chủ đầu tư nhiều như hiện nay. Có thể nói, người mua ở thời điểm này có nhiều lựa chọn, tính minh bạch của thị trường tốt hơn 10 năm trước rất nhiều.

Khách hàng của giai đoạn này, chủ yếu là người có nhu cầu mua để ở hoặc mua để cho thuê nên yếu tố chất lượng của căn hộ, ngôi nhà được quan tâm hàng đầu. Đây mới là người thực sự chèo lái thị trường. Chính họ mới là người quyết định xem đó có phải kênh đầu tư hấp dẫn hay không.

Những dự án đã hoặc sắp hoàn thiện với hạ tầng tiện ích và dịch vụ đầy đủ! là một xu hướng mới: khách hàng đặt niềm tin vào những dự án hoàn thiện đi kèm với hoàn thiện cơ sở dịch vụ tiện ích như bể bơi, sân tennis, nhà hàng, trung tâm thương mại, vui chơi, giải trí, trường học, y tế, dịch vụ khác... Điều đó đã được thị trường kiểm chứng với số lượng giao dịch tăng trưởng nghiêng hẳn về dự án đã hoàn thiện.

Ba tháng trở lại đây do một số yếu tố như những kênh đầu tư khác như kênh đầu tư vàng hay lãi suất cũng đã giảm độ hấp dẫn, những dấu hiệu về kinh tế vĩ mô, chính sách hỗ trợ của Chính phủ... thì trong thời gian tới niềm tin của người mua sẽ dần hồi phục cùng với nhịp hồi phục của nền kinh tế. Khách hàng hiện tại đang cân nhắc nhiều hơn đến việc chuyển sang kênh bất động sản.

Do vậy, thị trường nhúc nhích đôi chút, có nhận định cho rằng thị trường BĐS đã có dấu hiệu lộ đáy tại thời điểm cuối tháng 9/2013. Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng Giá bất động sản giảm chưa có điểm dừng và Thị trường bất động sản có nguy cơ vỡ chùm do có những hoài nghi về sự giảm giá hiện nay.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp phía Nam đang nỗ lực tập trung để giảm giá bán bất động sản, thông qua việc thay đổi cơ cấu, cấu trúc dự án, căn hộ, qua đó giảm được khá nhiều chi phí vật liệu, nhân công…

Người đứng đầu Bộ Xây dựng cũng khẳng định, với bất động sản, câu chuyện quan trọng nhất hiện nay là khắc phục lệch pha của cung cầu, bởi thị trường vẫn đang thừa sản phẩm cao cấp, nhưng lại thiếu căn hộ trung bình, giá vừa phải.

Để tháo gỡ khó khăn, Bộ yêu cầu các địa phương phải tạo mọi điều kiện để các doanh nghiệp, chủ đầu tư dễ dàng chuyển đổi dự án, từ nhà thương mại sang nhà ở xã hội, giảm giá bán…góp phần đáp ứng nhu cầu của các doanh nghiệp, xã hội.

Trong khi các chủ đầu tư bất động sản phía Nam đang toát mồ hôi để đẩy lượng lớn hàng tồn kho thì các doanh nghiệp tại Hà Nội vẫn tự tin tung ra nhiều dự án mới.

Trong khi đó, tại Hà Nội, trái hẳn với tâm lý sốt sắng của nhiều doanh nghiệp địa ốc phía Nam, không ít chủ đầu tư bất động sản tại Hà Nội vẫn tỏ ra là những doanh nghiệp có “năng lực tài chính”. Động thái giảm mạnh giá bán nhằm xả hàng tồn hầu như không được mấy doanh nghiệp tại Hà Nội áp dụng. Thậm chí khá nhiều dự án mới lại được một số chủ đầu tư hồ hởi trình làng.

Đơn cử như tập đoàn Tân Hoàng Minh, sau những đồn đoán cho rằng doanh nghiệp này đang “cháy túi” đã phản hồi lại những nghi ngờ bằng việc nộp một phần tiền sử dụng đất cho một dự án tại khu Hoàng Cầu, Hà Nội.

Không những thế, một đại diện của Tân Hoàng Minh cho biết, vào ngày 6/10 tới doanh nghiệp này sẽ chính thức triển khai khởi công dự án D’. Le Pont D’or - Hoàng Cầu và bắt đầu nhận đơn đăng ký mua căn hộ tại đây. Một khoản vốn không nhỏ cũng được doanh nghiệp này dành để đầu tư các căn hộ mẫu với thời hạn hoàn thành trong tháng 11 tới.

Một chủ đầu tư khác là tập đoàn Vingroup cũng chứng minh “tình yêu bất động sản” của mình khi tiếp tục rót thêm 200 tỷ cho hạ tầng, tiện ích tại tổ hợp Times và Royal City.

Đáng chú ý, sau nhiều năm trời đàm phán, Vingroup đã chính thức được Hà Nội cấp cho hơn 200 ha đất tại Long Biên để tiếp tục triển khai lĩnh vực bất động sản, sau khi doanh nghiệp này muốn được làm chủ đầu tư dự án đường trên cao vành đai 2 theo hình thức BT.

Trả lời VnEconomy, Phó tổng giám đốc Tân Hoàng Minh Đỗ Quang Lâm khẳng định, nguồn vốn để triển khai dự án tập đoàn này đã thu xếp xong, trong đó chủ yếu là vốn tự có. Vấn đề còn lại đối với các dự án của doanh nghiệp này chỉ là các thủ tục, giấy phép về xây dựng.

Trong khi đó “đại gia thuốc lào” Lê Thanh Thản cũng cho biết, dù thị trường đang giai đoạn khó khăn, song doanh nghiệp này vẫn rất “kết” lĩnh vực bất động sản. Ngoài các dự án đang triển khai như Đại Thanh, Kim Văn Kim Lũ... tới đây, doanh nghiệp này sẽ tiếp tục triển khai dự án VP5 Linh Đàm dưới hình thức nhà xã hội.

“Vốn chúng tôi tự có nên tới đây có doanh nghiệp nào bán lại dự án, lô đất nào là chúng tôi sẽ mua ngay nếu giá cả hợp lý”, ông Thản nói.

Một số chủ bất động sản khác như Bitexco,Lũng Lô, Refico…cũng khẳng định, họ đang đặt nhiều kỳ vọng vào một “làn gió mới” trên thị trường bất động sản trong thời gian tới, đặc biệt là những tháng cuối năm. Hàng loạt kế hoạch khởi động, chào bán kế căn hộ cũng đang được các doanh nghiệp này cấp tập khởi động.

Với những doanh nghiệp trái ngành, “tình yêu” với bất động sản dường như có phần còn mãnh liệt hơn khi mà chỉ trong vòng chưa đầy 6 tháng, từ tháng 3 - 8/2013, UBND thành phố Hà Nội đã tiến hành cấp phép, phê duyệt chủ trương đầu tư cho hơn 5 doanh nghiệp vốn không liên quan gì đến bất động sản được phép triển khai những dự án địa ốc sau khi đã chuyển đổi mục đích sử dụng những lô đất vàng.

Những đại án BĐS trong năm 2013

Nguyễn Hoàng Long -Chủ tịch Vina Megastar

Đầu tháng 7/2013, dư luận xôn xao với thông tin ông Nguyễn Hoàng Long, Chủ tịch CTCP Tập đoàn Megastar bị cơ quan cảnh sát điều tra khởi tố và bắt tạm giam vì hành vi "lừa đảo, chiếm đoạt tài sản".

Ông Long bị bắt để điều tra về hành vi lừa đảo, chiếm đoạt hàng chục đến hàng trăm tỷ đồng của đối tác, khách hàng,...không thể thanh toán. Vinamega Star do ông Nguyễn Hoàng Long làm chủ tịch được thành lập vào 8/2001, khi đó ngành nghề chính là kinh doanh cơ khí và sắt thép. Sau hơn 10 năm tham gia vào lĩnh vực công nghiệp nặng với các công ty được thành lập như Megastar E&C, Megastar Steel Trading, Megastar Energy,...hoạt động ở các tỉnh, thành phía Bắc. Đến 2008, doanh thu của tập đoàn này lên đến hơn 1800 tỷ.

Trên con đường thành công của mình, khi thấy thị trường bất động sản "ngon ăn" vào những năm 2008, ông Long bắt đầu bước chân sang kinh doanh BĐS với thương hiệu Megastar Land. Hàng chục dự án đã được lập để triển khai, trong đó đa phần ở Hà Nội như chung cư 409 - Lĩnh Nam (quận Hoàng Mai, Hà Nội), Dự án cao ốc Hesco Văn Quán (quận Hà Đông, Hà Nội), chung cư Megastar Xuân Đỉnh,...Bắt đầu cuối 2010, Vinamegastar Land đã huy động vốn từ các đối tác, khách hàng để đầu tư vào dự án, số tiền lên đến cả nghìn tỷ đồng.

Lo ngại về năng lực tài chính của chủ đầu tư, từ cuối năm 2011, rất nhiều nhà đầu tư, khách hàng đã tập trung thành nhóm để tìm cách đòi lại vốn mình đã góp vào dự án, nhưng gần như rất khó thực hiện. Cho đến thời điểm này, khi ông Nguyễn Hoàng Long bị bắt, số phận của dự án và hàng trăm khách hàng không biết đi về đâu.

Nguyễn Văn Tuẫn, nguyên TGĐ dự án B5 Cầu Diễn

Sau khi thông tin ông Nguyễn Hoàng Long bị bắt chưa nguôi, thì thị trường lại rúng động khi có tin một Tổng Giám đốc dự án BĐS khác bị bắt vào hồi tháng 9/2013. Cơ quan cảnh sát điều tra C46 Bộ Công an đã thực hiện khởi tố vụ án, khởi tố bị can, bắt tạm giam 4 tháng với ông Nguyễn Văn Tuẫn - nguyên chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc công ty TNHH MTV Xuất nhập khẩu và Đầu tư xây dựng phát triển Hà Nội về hành vi cố ý làm trái nguyên tắc quản lý kinh tế của nhà nước gây hậu quả nghiêm trọng.



Vụ việc liên quan tới dự án khu chung cư cao tầng B5 Cầu Diễn - khu đô thị Thành phố giao lưu (huyện Từ Liêm, Hà Nội) với tổng số tiền là hơn 100 tỷ đồng

Ông Tuẫn khi còn đương nhiệm đã ký hợp đồng hợp tác đầu tư với với Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Xây dựng Nhà đất - Housing Group, do bà Châu Thị Thu Nga làm TGĐ. Tỷ lệ góp vốn 40-60 (trong đó, Công ty Xuất nhập khẩu và Xây dựng Nông lâm nghiệp góp 40%, Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Nhà đất góp 60%).

Sau khi hợp tác đầu tư, chủ dự án đã tiến hành huy động vốn cho dự án với khách hàng cá nhân cách đây khoảng 4 năm về trước, khoảng 30% giá trị căn hộ. Tuy nhiên số tiền trên đã không được dùng vào dự án mà bị ông Tuẫn sử dụng vào việc khác. Cho đến thời điểm hiện tại, dự án vẫn chỉ là bãi đất trống.

Nguyễn Thế Hùng, Giám đốc Công ty CP Cầu Vàng

Vào cuối 2012 đầu năm 2013, một thông tin cũng làm náo loạn thị trường khi Công an Hà Nội bắt khẩn cấp ông Nguyễn Thế Hùng, Giám đốc CTCP Cầu Vàng. Ông này đã dùng những thủ thuận trong nghề để lừa đảo người mua nhà với số tiền 24 tỷ đồng.

Tại Cơ quan điều tra, Nguyễn Thế Hùng khai nhận Công ty CP Cầu Vàng do Hùng làm giám đốc không phải là chủ đầu tư dự án Khu nhà ở tại thôn Hoàng Bốn, xã Cổ Nhuế. Thực tế tại địa bàn này chỉ có dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở liền kề (Khu phố An Sinh) do Công ty CP thương mại Trung Yên làm chủ đầu tư. Nguyễn Thế Hùng đã vẽ ra khu nhà ở để chia lô bán cho người mua nhà cả tin.

Bên cạnh những đại án BĐS trong năm 2013 trên, mới đây Tòa án Hà Nội đã tuyên phạt 5 bị cáo trong vụ lừa đảo ở Dự án Thanh Hà - Cienco 5, trong đó 2 bị cáo là Lê Hòa Bình - nguyên Chủ tịch HĐQT Công ty CP Xây dựng và dịch vụ 1.5, Nguyễn Thị Kim Thoa - nguyên Phó Tổng Giám đốc kiêm Kế toán trưởng phải chịu mức án tù chung thân, vì tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, con số lên tới 800 tỷ đồng.

Trước đó, ngày 28/6/2013, Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An đã tuyên phạt Nguyễn Chu Ngọc 16 năm tù giam về tội lừa đảo, chiếm đoạt tài sản. Nguyễn Chu Ngọc được biết đến như một đại gia kinh doanh nhà hàng, bất động sản khét tiếng ở Nghệ An, Hà Tĩnh.

Công ty BĐS Thế kỷ (Cengroup)

'Trùm' tai tiếng năm 2013

Tập đoàn Cengroup lâu nay được biết đến là một đại gia môi giới địa ốc, một đơn vị trung gian phân phối các sản phẩm bất động sản.

Lớn mạnh từ hoạt động môi giới bất động sản, vài năm trở lại đây Cengroup đã tham gia vào nhiều dự án với vai trò là nhà đầu tư thứ cấp. Và để có được nguồn tiền nộp cho chủ đầu tư các dự án, Cengroup đã thực hiện việc huy động vốn của nhiều khách hàng nhỏ lẻ.

Dự án Binh đoàn 12

Tuy nhiên, thời gian gần đây, rất nhiều khách hàng mua nhà qua Cengroup đã gửi đơn khiếu nại đến các cơ quan báo chí phản ảnh về việc họ đã nộp tiền mua nhà cho Cengroup nhưng nhiều dự án đều không triển khai, quá thời hạn khách hàng vẫn không nhận được nhà.

Vụ việc bê bối nhất, sáng ngày 28/9/2013, rất đông khách hàng của Dự án Chung cư Binh đoàn 12 đã tập trung tại trụ sở chính của Công ty BĐS Thế kỷ (Cengroup) để đòi lại số tiền mà họ đã góp vốn từ 3 năm trước.

Dự án Chung cư Binh đoàn 12 tại Thông Ngọc Đại, Xã Đại Mỗ, Từ Liêm, Hà Nội do Binh đoàn 12 và Công ty Cổ phần kiến trúc đô thị Nam Thăng Long CP Nam Thăng Long làm chủ đầu tư đã gần như chết yểu.

Các khách hàng cho biết khi mua căn hộ của Binh đoàn 12 đã ký một hợp đồng vay vốn với Công ty TNHH Quản lý bất động sản Thế Kỷ thuộc Công ty Cổ phần Tập đoàn thế kỷ (Cengroup) do bà Trần Thị Thanh Bình làm Giám đốc. Bà Bình cũng đồng thời là vợ của Nguyễn Trung Vũ, Tổng giám đốc Tập đoàn Cen Group.

Theo các điều khoản của Hợp đồng này, khách hàng sẽ đồng ý cho Cengroup vay số tiền góp vốn bằng 30% giá trị căn hộ trong thời hạn 9 tháng.

Đổi lại, khách hàng sẽ được quyền mua căn hộ của Cengroup. Mỗi căn hộ có diện tích từ 69-82m2 với giá là 14 triệu/m2.

Ngoài phần góp vốn này, mỗi khách hàng còn phải trả cho Cengroup số tiền chênh lệch 2,2 triệu/m2 được coi như tiền "cò" môi giới. Thời gian giao nhà dự kiến giao nhà mà phía bên chủ đầu tư đã cam kết là vào cuối Quý I năm 2012. Thế nhưng, sau một thời gian mòn mỏi chờ đợi, dự án Chung cư binh đoàn 12 vẫn là một mảnh đất hoang.

Ngoài dự án tai tiếng trên, CenGroup còn là đại diện phân phối của hàng loạt dự án dính tai tiếng trong năm 2013 như Dự án 52 Lĩnh Nam, Dự án CT2 Tân Tây Đô, ....

Dự án Tân Tây Đô

Dự này do CTCP Đầu tư Hải Phát khởi công từ năm 2010 và dự kiến giao nhà vào Quý I/2014. Tuy nhiên, do thiếu vốn dự án này đã triển khai với tốc độ như "rùa bò". Năm 2012, Hải Phát đã đổi tên của Dự án này thành Phúc Thịnh Tower. Để có vốn tiếp tục triển khai dự án, Hải Phát đã chấp nhận bán toàn bộ số căn còn lại của Phúc Thịnh cho đơn vị thứ cấp CenGroup với mức gia giảm từ 20-30%.

Dự án Mekong Plaza

Dự án này nằm trong tổng thể Khu đô thị mới Lê Trọng Tấn - Geleximco được phê duyệt Quy hoạch từ năm 2006. Dự án cao 34 tầng nổi và 02 tầng hầm do Công ty CP Bất động sản Mê Kông (Me Kong Land) làm chủ đầu tư thứ phát.

Từ tháng 10/2010, Công ty Quản lý bất động sản Thế kỷ (Cengroup) đã bắt đầu huy động vốn qua các Hợp đồng vay vốn.

Thế nhưng tới tháng tháng 11/2012, dự án mới thi công phần cọc khoan nhồi. Cũng như các dự án khác, Cengroup không đảm bảo đúng tiến độ và cam kết với khách hàng. Rất nhiều khách hàng đã làm đơn rút vốn song không được giải quyết.

Liên quan tới Dự án này, khách hàng Nguyễn Trung Hiếu có địa chỉ tại P201, A3b, Núi Trúc, Giảng Võ Hà Nội đã có đơn kiến nghị gửi tới các cơ quan chức năng và báo chí tố cáo Công ty Quản lý bất động sản Thế kỷ (Cengroup) đã không hoàn vốn cho khách hàng vì không đảm bảo tiến độ, không tôn trọng khách hàng, xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng trong suốt thời gian dài.

Dự án Lilama 52 Lĩnh Nam

Dự án này co Công ty Cổ phần Lilama, Hà Nội thuộc Tổng công ty Lắp máy Việt Nam có địa chỉ tại số 52, Lĩnh Nam, Hoàng Mai, Hà Nội làm chủ đầu tư. Dự án khối nhà chung cư này cao 27 tầng với khu nhà vườn và nhà liền kề có diện tích từ 90m đến 100m2/căn. Dự án này triển khai vào đầu quý 2/2009 và đưa vào sử dụng sau 18 tháng thi công. Sàn giao dịch Bất động sản Thế kỷ (Cen Group) được ủy quyền thực hiện các giao dịch bán và cho thuê đối với các công trình thuộc dự án này.

Cũng như các dự án khác, tháng 6/2913, rất nhiều khách hàng của dự án 52 Lĩnh Nam đã treo khẩu hiệu phản đối chủ đầu tư vì không chịu gặp khách hàng và bỏ bê dự án không triển khai.

Thậm chí, khách hàng còn "tố" chủ đầu tư đã thực hiện không đúng với cam kết ban đầu như đưa không gian giếng trời vào diện tích bán cho khách để thu thêm số tiền ngoài hợp đồng đã kỹ trước đó. Rồi cả việc xây thêm tầng khi chưa được phép những vẫn "bán trên giấy" cho khách hàng.

Theo vnmedia

BĐS Nhà ở

Bài viết này thực hiện phân tích BĐS nhà ở gồm (1) căn hộ chung cư, (2) biệt thự và nhà phố và (3) đất nền.

Trong kinh doanh BĐS nhà ở, cần sáu yếu tố: đầu tư, quy hoạch, hạ tầng, thiết kế, xây dựng, quản lý. Sự nối kết các yếu tố tạo nên tính thống nhất trong quá trình triển khai khu đô thị đã hình thành một môi trường sống đồng bộ, mang nhiều tiện ích cho người dân. 

Bức xúc nhất hiện nay vẫn là BĐS nhà ở, đó là nó tồn tại điều bất hợp lý nhất của mọi thị trường hàng hóa: thừa cung nhà ở giá cao và thiếu cung nhà ở bình dân. Nhà ở bình dân là nhà ở cho đại đa số gia đình có thu nhập ở mức bình quân xã hội, mà theo thống kê của Bộ Xây dựng: trong thời gian đến năm 2020, tức chỉ còn chưa đầy 7 năm nữa thì nhu cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp trên cả nước cần tới nửa triệu căn hộ.

Khi đã thừa cung nhà giá cao, có nghĩa là đại đa số nguồn vốn đang bị đắp chiếu tại khối tồn kho này thì lấy đâu ra vốn để đầu tư các dự án mới phù hợp với nhu cầu xã hội hơn. Trước tình hình đó, CP đã chỉ đạo các bộ, ngành liên quan thực hiện những chính sách để giải quyết như: cho phép chia nhỏ căn hộ cao cấp, phát triển nhà ở xã hội (chuyển nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội, hỗ trợ lãi suất vay vốn, tung gói 30.000 tỷ)...

Tuy nhiên, tất cả những biện pháp này có lẽ chưa phù hợp nên đến nay vẫn chưa có tác dụng nhiều tới thị trường. Cụ thể:
- Đối với chủ trương cho chia nhỏ căn hộ, Tiến sĩ Alan Phan: "Vấn đề mấu chốt gỡ khó cho thị trường BĐS vẫn là giá cả. Nếu giá còn trên trời thì chưa thể bán được hàng. Chuyện chuyển đổi dự án nhà ở hay chia nhỏ căn hộ để bán như đang diễn ra trên thị trường có thể ví như đang bán cái quần dài nhưng lại cắt ra cho nó thành quần sóc để bán. Dù làm cách nào mà giá vẫn cao, người dân vẫn không thể mua. Cho nên, vấn đề không nằm ở loại sản phẩm gì mà cái quan trọng là sự chuyển đổi đó có hợp với thị trường hay không"./. 

- Về chủ trương phát triển nhà ở xã hội thông qua gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ, ông Trần Như Trung, Phó Giám đốc Công ty tư vấn BĐS Savills Việt Nam tại Hà Nội, bình luận: "Ý tưởng về đưa ra nhà ở xã hội và đưa vốn ra thị trường thông qua nhà ở xã hội là một sáng kiến thông minh. Sáng kiến này là mũi tên bắn trúng hai đích. Vì vừa cung tiền ra cho doanh nghiệp, vừa lo được nhà ở cho người nghèo". 

Đây quả là con số không nhỏ khi mà nguồn cung nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp chưa nhiều và còn vô cùng chậm chạp. 

Nhiều dự án nhà ở xã hội ở tình trạng chưa được triển khai hoặc được triển khai với tốc độ "rùa", hay ngừng thi công vì thiếu vốn... khiến dư luận lại lo ngại không biết đến bao giờ "cung" mới đủ "cầu"?

Nói về vấn đề vốn, trao đổi với PV Infonet, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết: Đúng là vấn đề vay vốn của chủ đầu tư đang rất khó. 

Theo vị Thứ trưởng này, khi Bộ giới thiệu tới hơn 60 chủ đầu tư dự án thì cũng chỉ có đếm trên đầu ngón tay chủ dự án vay được, bởi muốn vay được còn phụ thuộc nhiều yếu tố mà chủ dự án có dính đến nợ xấu là không đủ tiêu chí. 

GS Đặng Hùng Võ, có 6 nghịch lý của thị trường BĐS Việt Nam hiện nay.

- Thứ nhất, giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần thu nhập trung bình năm của người lao động.

- Thứ hai, thừa cung nhà ở giá cao đã tạo nên kho BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu mà không có cầu, trong khi đó thiếu cung trầm trọng đối với nhà ở giá thấp có cầu rất cao.

- Thứ ba, BĐS tồn đọng nhiều nhưng giá BĐS chỉ hạ tới mức nhất định, không có hiện tượng phá giá vì vốn tồn đọng chủ yếu từ vốn góp của người tiêu dùng trong phương thức "mua nhà trên giấy", vốn tín dụng từ ngân hàng chiếm tỷ lệ không cao và có một lượng vốn khá lớn từ các ngân hàng thương mại đầu tư trực tiếp cho thị trường BĐS chứ không thông qua cơ chế vay tín dụng.

- Thứ tư, thực - hư quả khó lường, các nhà đầu tư BĐS nói rằng rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn, gần như phá sản nhưng trên thực tế vẫn có tới 80% đang kinh doanh có lãi.

- Thứ năm, giá nhà ở xã hội với nhiều ưu đãi của Chính phủ có giá cao hơn nhà ở thương mại giá thấp cùng loại, nhà ở xã hội đang được quản lý theo cơ chế thuần túy bao cấp trong khi giá nhà ở thương mại được hình thành từ cạnh tranh trên thị trường.

- Thứ sáu, gói tín dụng ưu đãi cho người có thu nhập thấp mua nhà đã sẵn sàng với giá trị lên tới 21.000 tỷ đồng nhưng người có nhu cầu rất khó tiếp cận vốn, chưa biết bao giờ mới giải ngân xong và liệu người có thu nhập thấp thực sự có tiếp cận được ưu đãi này.

Phân khúc căn hộ

BĐS căn hộ là loại hình được hầu hết các nhà đầu tư cá nhân lựa chọn, nhất là các nhà đầu tư mới bắt đầu tham gia thị trường do chi phí tham gia đầu tư thấp hơn so với các loại hình khác, trên dưới 1,5 tỷ đồng cho một căn hộ trung bình ở các quận ven đô và thủ tục mua bán cũng có phần đơn giản hơn. Ngoài ra, nhu cầu thực cho loại hình BĐS này hiện nay là rất lớn nhất là các căn hộ nằm ở phân khúc trung bình thấp. Hơn nữa, việc phát triển loại hình nhà ở căn hộ còn nhận được sự đồng thuận từ các cơ quan quản lý nhằm tăng cường hiệu quả sử dụng đất. Tính đến năm 2009, tỷ lệ căn hộ trên tổng số nhà ở/căn hộ tại HN và TPHCM lần lượt đạt 17% và 6%. Theo dự thảo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến 2030, tại khu vực HN, tỉ lệ căn hộ sẽ đạt 25-30% và tại TPHCM là 18-20%. Tuy nhiên, trái với sự gia tăng của nhu cầu thực về BĐS căn hộ, sau một khoảng thời gian sôi động ngắn ngủi kể từ 2007-2009, tình hình thị trường của loại hình BĐS này tại cả 02 thị trường lớn nhất nước là TP HCM và HN cho tất cả các phân khúc lại diễn biến không thuận lợi cho các nhà phát triển dự án, xét về số lượng giao dịch trên thị trường lẫn giá bán bởi hiện nay nguồn cung đang có dấu hiệu dư thừa. Hơn nữa, Bộ Xây dựng đã có đề xuất đối với hai thành phố lớn là HN và TP HCM các dự án phát triển nhà ở phải có tỷ lệ nhà chung cư trên 80% tổng số nhà ở nhằm tận dụng tối đa quỹ đất để đáp ứng nhu cầu của thị trường.

Phân khúc căn hộ cao cấp

Tại HN, nguồn cung căn hộ cao cấp trong Quý 2 vào khoảng 4.500 căn, chiếm khoảng hơn 70% tổng nguồn cung căn hộ. Nguồn cung chủ yếu đến từ Quận Hai Bà Trưng với 54% lượng cung, Quận Cầu Giấy 17%. Giá chào bán trung bình trên thị trường thứ cấp vào khoảng từ 42 triệu/m2, giảm khoảng gần 5% so với Quý 1. So với thị trường HN, phân khúc này tại TP HCM vào Quý 2 có lượng cung khiêm tốn hơn, vào khoảng 720 căn hộ, chiếm 20% tổng nguồn cung mới trong thời điểm trên. Giá chào bán trung bình của phân khúc này tại thị trường thứ cấp ước khoảng từ 39 triệu/m2, giảm khoảng 0,3% so với Quý trước.

Về phía nhà phát triển dự án, tình hình thị trường của phân khúc căn hộ cao cấp trở lên hiện nay đang diễn biến bất lợi cho các chủ đầu tư. Hiện tổng số vốn đầu tư để xây dựng một dự án căn hộ cao cấp đòi hỏi rất lớn nhưng nguồn vốn tự có của các chủ đầu tư tự án thường chỉ chiếm 20%-30%. Việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho các dự án hiện không khả thi do mức lãi suất cao, khoảng 25-27%/ năm cộng với chính sách hạn chế cho vay lĩnh vực phi sản xuất nhằm đưa tỷ trọng này về mức 16% đến cuối năm của hệ thống ngân hàng. Hơn nữa, nguồn cầu từ các nhà đầu tư cá nhân mà đa phần là các nhà đầu cơ cho phân khúc này đang ở mức thấp do tính thanh khoản kém và nguồn tiền khan hiếm bởi họ không thể lướt sóng như những năm 2007-2009 và cân nhắc các phương án đầu tư khác chẳng hạn như tiền gửi ngân hàng với lãi suất thực huy động khá cao vào khoảng 18-19% cho những khoảng tiền lớn trong khi quy định của NHNN là 14%. Những diễn biến này cũng được phản ánh phần nào trong số lượng khiêm tốn của nguồn cung căn hộ cao cấp trong 02 năm sau, ước khoảng chỉ hơn 400 căn hộ thuộc phân khúc này được tung ra thị trường TP HCM. Trước tình hình này, các chủ đầu tư có ý định tham gia thị trường nên tiếp tục chờ đợi sự hồi phục của nền kinh tế vĩ mô, sự thay đổi trong chính sách của Nhà nước và các tín hiệu hồi phục rõ ràng của thị trường trước khi quyết định chính thức tham gia đầu tư phát triển.

Viễn cảnh cho các nhà đầu tư cá nhân trong phân khúc này cũng không có nhiều tích cực, khi giá chào bán tại thị trường thứ cấp của phân khúc này vào Quý 2/2011 đang giảm. Một trong những rào cản lớn cho nguồn cầu trong phân khúc này cũng chính là mặt bằng giá cao. Trong bối cảnh tính thanh khoản kém của phân khúc này và lượng tiền mặt sẵn có đang ít đi, việc bỏ vốn vào căn hộ cao cấp và tìm kiếm những khoản lợi nhuận trong ngắn hạn là khó khả thi.

Phân khúc trung cấp

Nguồn cung căn hộ trung cấp tại HN vào Quý 2 vào khoảng 1.300 căn, chiếm 21% tổng nguồn cung. Giá chào bán trung bình trên thị trường thứ cấp hiện cũng giảm so với Quý 1, vào khoảng 29 triệu/m2. Tại TP HCM, Quý 2 có gần 800 căn hộ được tung ra thị trường, chiếm khoảng 23% tổng nguồn cung căn hộ. Hầu hết nguồn cung đến từ các quận 7, 8, 9, Thủ Đức... Giá chào bán trung bình tại thị trường thứ cấp của phân khúc này trong Quý 2 đạt khoảng 20 triệu/m2, giảm gần 1% so với Quý 1.

Khi phân khúc cao cấp rơi vào tình tình ảm đạm, việc các nhà đầu tư vốn phát triển dự án cao cấp dịch chuyền dần sang phân khúc trung bình cũng đang trở nên phổ biến. CapitaValue Homes Limited - đơn vị trực thuộc Capitaland tham gia đầu tư vào phân khúc này bằng việc góp 70% vốn trong dụ án căn hộ trung cấp Spring Life liên doanh với Công ty Khang Điền ước tính sẽ cung cấp cho thị trường khoảng 974 căn hộ. Đơn vị này cũng vừa mua 65% cổ phần của Công ty TNHH Quốc Cường Sài Gòn nhằm phát triển dự án căn hộ trung cấp tại Bình Chánh với quy mô 800 căn. Các dự án căn hộ trung cấp do CapitaValue Homes cung cấp cho thị trường dự kiến sẽ có mặt bằng giá khoảng 20 triệu/m2. Mặc dù nguồn cầu thực tế từ khách hàng có nhu cầu thực cho phân khúc căn hộ trung cấp không lớn như phân khúc căn hộ bình dân, nhưng nhu cầu về loại hình căn hộ này vẫn đáng để các nhà phát triển dự án cân nhắc, nhất là khi thu nhập bình quân đầu người đang có xu hướng tăng. Các nhà phát triển dự án quan tâm đến phân khúc này nên chú trọng phát triển các căn hộ có diện tích hợp lý, từ 60-70m2 với 01 hoặc 02 phòng ngủ nhằm thúc đẩy tính thanh khoản cao nhất.

Đối với nhà đầu tư cá nhân, chi phí đầu tư vào các căn hộ trung cấp có mức giá hợp lý hơn. Đây có thể được xem là phân khúc đầu tư thay thế hợp lý cho phân khúc cao cấp khi thị trường đang tiến dần về phía khách hàng có nhu cầu thực vì các sản phẩm ở phân khúc này có sự cân bằng giữa chất lượng cuộc sống và chi phí căn hộ, đáp ứng nhu cầu của một bộ phận người mua nhà thuộc tầng lớp trung cấp, những cặp vợ chồng làm văn phòng với thu nhập khá và ổn định.

Phân khúc bình dân

Lượng cung cho căn hộ bình dân tại HN vẫn chiếm một tỷ lệ khiêm tốn trong tổng cung Quý 2, vào khoảng 8%, 600 căn. Giá chào bán tại thị trường thứ cấp giảm khoảng gần 5% so với Quý 2, khoảng 22 triệu/m2. Tại TP HCM, phân khúc này chiếm gần 60% tổng lượng cung căn hộ trong Quý 2 với khoảng 2.100 căn hộ, giá chào bán trung bình ước khoảng 15 triệu/m2, giảm nhẹ khoảng 0,2% so với Quý trước.

Nhu cầu thực về căn hộ bình dân hiện rất cao trong khi nguồn cung vẫn chưa đáp ứng kip về nhu cầu. Theo ước tính, trong khoảng 2010-2011, TP HCM cần thêm khoảng 80.000 căn hộ nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở mới của người dân và tái định cư các dự án đô thị. Tuy nhiên trong năm 2010 - 2011, loại hình BĐS này chỉ cung cấp thêm khoảng 25.000 căn hộ. Với giá bán trung bình và phần lớn các căn hộ chỉ có diện tích vừa phải với 01 hoặc 02 phòng ngủ, nguồn lợi nhuận từ việc đầu tư phát triển phân khúc căn hộ này chắc chắn sẽ không cao so với phân khúc khác nhưng đây lại là phân khúc có tính thanh khoản cao và sức mua được duy trì ổn định, ước khoảng 80% so với cùng kỳ năm trước. Trong bối cảnh thị trường hiện nay khi nhu cầu thực về căn hộ đang dần đóng vai trò quyết định đến tương lai của phân khúc này, việc đầu tư vào dự án căn hộ bình dân nhằm khai thác tối đa nguồn cầu này đáng để cân nhắc.

Các cá nhân tham gia mua bán căn hộ bình dân hầu hết là những khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở. Thị trường cho phân khúc này hiện nay đang dần hướng về người mua với việc giá chào bán trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều giảm nhẹ và tiến về giá trị thực, và nguồn cung khá dồi dào tại các khu vực ngoại thành như Quận 7, 8, Tân Phú, Bình Tân… Đây là thời điểm thuận lợi cho người có nhu cầu thực về căn hộ hiện thực hoá ước mơ sở hữu bất động sản của mình.

Biệt thự và nhà liền kề

Loại hình biệt thự và nhà liền kề, so với loại hình căn hộ, thường mang tính chọn lọc, với số lượng nhà đầu tư cá nhân tham gia thị trường thứ cấp ít hơn do chi phí tham gia đầu tư là khá cao, dao động từ khoảng 4 tỷ tới hơn 42 tỷ tùy từng loại biệt thự và khu vực, tính thanh khoản từ đó cũng thấp hơn. Tuy nhiên, xét về dài hạn, tiềm năng về lợi nhuận cho loại hình đầu tư này thường cao hơn do hầu hết dự án đều tọa lạc tại những vị trí đắc địa, đón đầu các cơ hội từ các dự án phát triển hạ tầng giao thông trong tương lai. Khác với BĐS căn hộ, hầu hết các dự án đều nhắm vào phân phúc cao cấp.

Diễn biến thị trường này thời gian qua cũng có chung xu hướng với thị trường căn hộ khi hầu hết nhà đầu tư cá nhân gặp khó khăn khi lãi suất ngân hàng tăng cao và dòng tiền trở nên khan hiếm. Phân khúc này Quý 2/2012 tại HN có sự sụt giảm về số lượng giao dịch và giá chào bán giảm trung bình trên 10% so với vài tháng trước đó. Hiện mức giá một căn biệt thự tại HN dao động từ 6 tỷ tới 46 tỷ, nhà liền kề từ 4 tỷ đến 15 tỷ. Dự đoán 02-03 năm tới sẽ có thêm 59 dự án biệt thự, nhà liền kề với tổng quy mô 4.396 ha tham gia thị trường. Tại TP HCM, giá tại thị trường thứ cấp cũng chứng kiến sự sụt giảm khoảng 10% so với Quý 1/2011. Tại thị trường sơ cấp, giá giao dịch trung bình hầu hết dưới 8 tỷ. Đa số nguồn cung tại TP HCM đều tập trung tại các quận có quỹ đất lớn, cơ sở hạ tầng đang phát triển như Quận 2, 9, Thủ Đức, Bình Chánh. Dự đoán sẽ có khoảng 124 dự án sẽ được trển khai trong vòng 05 năm tới, cung cấp 54.700 biệt thự, nhà phố cho thị trường.

Do tính thanh khoản thấp của phân khúc này, đặc biệt trong bối cảnh hiện nay, về ngắn hạn đầu tư vào loại hình này không phải là quyết định đầu tư khôn ngoan. Hơn nữa, nhu cầu thực về biệt thự, nhà liên kế thấp hơn so với phân khúc căn hộ. Tại HN trong thời gian qua đã xảy ra tình trạng tình trạng biệt thự bị bỏ hoang, không đưa vào sử dụng do mục đích đầu cơ. Theo kết quả kiểm tra vừa qua của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS tại HN, hiện có 35% trong tổng số căn biệt thự được kiểm tra vẫn chưa đưa vào sử dụng, gây lãng phí lớn. Tại TP HCM, chỉ một số ít nhà đầu tư cá nhân với nguồn vốn dồi dào và có chiến lược đầu tư dài hạn thì loại hình này được cân nhắc vì hiệu quả đầu tư về dài hạn là khá lớn, nhất là khi các dự án hạ tầng xung quanh như đường Vành Đai Trong, hầm Thủ Thiêm, đại lộ Đông Tây đang được hoàn thành trong thời gian tới.

Tương tự, viễn cảnh cho các nhà phát triển dự án ở phân khúc này cũng không mấy sáng sủa, nhất là khi hầu hết các dự án đều nhắm vào phân khúc cao cấp trong khi nguồn cầu vốn chủ yếu đến từ các nhà đầu cơ đã sụt giảm đáng kể. Việc tiếp cận nguồn cầu để đẩy nhanh tốc độ bán hàng của chủ đầu tư sẽ gặp nhiều khó khăn. Các nhà phát triển dự án có ý định tham gia phân khúc này có thể cân nhắc việc đầu tư vào dự án với quy mô đơn vị nhỏ và chi phí hợp lý hơn nhằm tiếp cận với nhu cầu thực trong phân khúc này.

Đất nền
Loại hình đất nền riêng lẻ thông thường tọa lạc trong các khu quy hoạch ngoại ô với cơ sở hạ tầng hầu hết đang được đầu tư phát triển hoàn chỉnh. Loại hình này có tính thanh khoản cao hơn và chi phí thấp hơn so với biệt thự và nhà liền kề, thích hợp với các nhà đầu tư cá nhân tìm kiếm khoản đầu tư an toàn với mức giá hợp lý. Do đó, đất nền được săn lùng bởi các nhà đầu tư cá nhân ít vốn mong muốn đầu tư vào phân khúc BĐS có thanh khoản tương đối cao. Đây là phân khúc BĐS đáng cân nhắc trong bối cảnh hiện nay nhằm bảo toàn giá trị đầu tư và tìm kiếm lợi nhuận gia tăng trong dài hạn.

Tuy nhiên, tình hình diễn biến thị trường của phân khúc này cũng không nằm ngoài xu thế chung của thị trường. Tại HN, phân khúc đất nền Quý 2/2011 đang có những mức giảm giá mạnh so với năm 2008-2009, với hơn 70% dự án giảm giá và mức giảm giá chào bán ở thị trường thứ cấp đang phổ biến ở mức 10-15% so với Quý 01/2011. Cụ thể như Dự án Kim Chung - Di Trạch có mức giảm giá khoảng từ 10-12 triệu đồng /m2 so với đầu năm. Giá đất Dự án Nam An Khánh cũng đang được giao dịch 30 triệu đồng /m2, giảm 10 triệu đồng /m2 so với đầu tháng 03/2011. Thị trường đất nền riêng lẻ TP HCM thời gian qua cũng chuyển biến chậm hơn mong đợi, với giá chào bán tại các Khu Dân cư như Bình An, Thạnh Mỹ Lợi tại Quận 2 và Phước Long B, Phú Hữu, Quận 9 có sự tăng giá nhẹ trong khi các khu vực khác giá chào bán không có nhiều thay đổi. Sự tăng giá nhẹ của các nền đất tại phía Đông chủ yếu đến từ sự kỳ vọng của giới đầu tư về tiến độ của việc phát triển cơ sở hạ tầng xung quanh và đặc biệt là Dự án Hầm Thủ Thiêm được dự kiến sẽ hoàn thành vào Quý 3/2011.

Đối với nhà phát triển dự án, hình thức đầu tư vào các dự án đất nền được nhận định là ít rủi ro, có phi phí đầu tư thấp và đơn giản hơn rất nhiều. Trong thời điểm hiện nay, nắm bắt được thị hiếu của một bộ phận nhà đầu tư cá nhân với số vốn tương đối có tâm lý ưa chuộng hình thức sở hữu đất nền xem đây là một hình thức bảo toàn tài sản lâu dài, các nhà phát triển dự án có xu hướng mở rộng phát triển ở vùng ven và các tỉnh lân cận như Long An, Bình Dương, Đồng Nai với diện tích nền đất hợp lý mức giá chào bán chỉ khoảng trên dưới 500 triệu đồng. Điển hình là Dự án Five Star do Công ty Đất Xanh đầu tư tại Cần Giuộc, Long An với quy mô 20 ha cung cấp cho thị trường 649 nền đất với diện tích trung bình khoảng 111 m2/nền và mức giá từ 5-6 triệu đồng/m2. Công ty Thủ Đức House cũng tham gia đầu tư phát triển Dự án Khu Đô thị Long Hội tại Bến Lức, Long An với khoảng 320 lô với giá dao động khoảng từ 3-6 triệu/m2. Với các mức giá cạnh tranh trên, việc phát triển các dự án đất nền vùng ven đang rất được các nhà phát triển quan tâm.

Giá trị của đất

Nguồn cầu BĐS nhà ở thường được quyết định bởi các yếu tố tốc độ tăng trưởng dân số, tỷ lệ đô thị hóa và thu nhập bình quân đầu người. Dân số Việt Nam vào giữa 2010 đạt khoảng 89,6 triệu người, và ước tính bình quân mỗi năm tăng thêm hơn 1 triệu người đến năm 2016. Việt Nam cũng có tỷ lệ dân số trẻ cao, khoảng 66% tổng dân số vào năm 2010 theo số liệu của Liên Hiệp Quốc (LHQ), góp phần tạo động lực lớn cho nguồn cầu về BĐS nhà ở. Ngoài ra, tỷ lệ đô thị hóa cao cũng tác động tích cực đến cầu của loại hình này. Theo LHQ, Việt Nam hiện có tỷ lệ đô thị hóa ước khoảng 31% vào cuối 2011 và dự đoán tăng lên mức 33,5% và 40% vào các năm 2015 và 2025. Hơn nữa, đến năm 2015, khu vực đô thị trong cả nước cần tới 891,8 triệu m2 nhà ở theo Bộ Xây Dựng. Một yếu tố quan trọng khác ảnh hưởng đến nhu cầu về BĐS nhà ở là sự gia tăng thu nhập bình quân đầu người (GDP đấu người). Theo Tổ chức tiền tệ Quốc tế (IMF), GDP đầu người dự kiến tăng từ mức hơn 1.325 USD hiện nay lên mức xấp xỉ 1.880 USD vào năm 2015, với mức tăng dự kiến vào khoảng 9,77% mỗi năm.