QCG, một
doanh nghiệp
ngành gỗ, đã chuyển sang lĩnh vực
bất
động sản vào năm 2005 với việc liên doanh thành lập Công ty Xây dựng và Phát
triển Nhà Hoàng Anh. Hai sản phẩm bất động sản đầu tay của Công ty là khu căn hộ
cao cấp Hoàng Anh 1 và Hoàng Anh 2. Đến năm 2008, QCG bắt đầu mở rộng sang lĩnh
vực trồng cao su và đầu tư vào các dự án thủy điện.
Sau khi chuyển
hướng, QCG đã liên tục gọi vốn để gia tăng sức mạnh tài chính. Trong năm 2010,
sau những đợt tăng vốn, vốn điều lệ QCG đã tăng gần 4 lần, lên hơn 1.200 tỉ
đồng. Công ty cũng đạt được mức lợi nhuận khả quan, với lợi nhuận ròng năm 2010
tăng hơn gấp đôi so với năm trước đó.
Tuy nhiên, từ năm 2011, QCG thường
xuyên bị lỗ vì mảng bất động sản gặp nhiều khó khăn do
thị
trường ảm đạm. Tính đến cuối quý II/2013, hàng tồn kho của QCG đã lên tới
gần 4.400 tỉ đồng; riêng các dự án bất động sản dang dở là trên 4.000 tỉ đồng,
chiếm 60% tổng tài sản. Trong khi đó, Công ty lại phải trả lãi vay cả trăm tỉ
đồng mỗi năm. Với lợi nhuận chỉ vài tỉ đồng mỗi năm, thậm chí lỗ, con số lãi vay
này quả là một gánh nặng lớn đối với QCG.
Với
lợi nhuận chỉ vài tỉ đồng mỗi năm, thậm chí lỗ, chi phí lãi vay cả trăm tỉ đồng
là gánh nặng lớn đối với QCG. Ảnh: Trường Nikon
Số liệu thống kê năm 2011
và 2012 cho thấy có tới 60% doanh nghiệp địa ốc báo lỗ. Một số nằm im bất động,
số khác đóng cửa, số còn lại cố gắng xoay sở bằng cách bán dự án, thoái vốn hoặc
chuyển công năng dự án. Thế nhưng, QCG vẫn kiên trì bám bất động sản, tiếp tục
dồn nguồn lực cho các dự án đang triển khai.
Theo kế hoạch kinh doanh
năm 2013, QCG sẽ tiếp tục đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng cho 20% còn lại
của dự án Phước Kiển (quận 7, TP.HCM) và đóng tiền sử dụng đất. Theo Công ty
Chứng khoán Bảo Việt, con số này dự kiến vào khoảng hơn 700 tỉ đồng cho toàn dự
án.
Ở dự án Giai Việt (quận 8), QCG đang xây thô đến tầng 24 trong tổng
số 30 tầng. Còn đối với dự án 24 Lê Thánh Tôn (quận 1), Detesco (quận 2) và
Marina (Đà Nẵng), Công ty cũng chỉ mới xong phần móng cọc.
Cần phải bỏ
thêm nhiều vốn nhưng tiền và tương đương tiền tính đến cuối quý II/2013 của QCG
chỉ còn hơn 12 tỉ đồng. Trong khi đó, Công ty sẽ phải chờ đến cuối năm để có thể
thu tiền từ việc bán dự án Giai Việt block B và 1/3 dự án 24 Lê Thánh Tôn.
Không chỉ vậy, hai dự án thủy điện Lagrai 2 và Ayntrung (dự kiến xây
dựng trong năm nay) sẽ ngốn của QCG thêm khoảng 480 tỉ đồng nữa, theo tính toán
của Tổng Giám đốc một công ty chứng khoán (không muốn nêu tên).
Rõ ràng,
việc tiếp tục rót số vốn lớn vào các dự án trong khi tài chính eo hẹp là bài
toán không dễ giải quyết. "QCG giống như đang đánh canh bạc cuối cùng khi dồn
hết nguồn lực vào bất động sản. Nếu không thắng canh bạc này, QCG sẽ khó trụ
được trên thị trường", một nhà đầu tư cổ phiếu QCG nhận xét.
Ai cứu
QCG?
Hiện nay, QCG đang tìm cách tự cứu mình. Ngoài việc chuyển trụ sở về
nhà riêng của bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch QCG, để giảm chi phí, Công ty còn
đặt ra mục tiêu giảm nợ vay bằng nhiều cách, trong đó có việc xin ngân hàng giảm
lãi vay đối với dự án Phước Kiển, dự án có giá trị đầu tư lớn nhất của Công ty.
QCG cũng bán một số dự án để có nguồn thu. Công ty đã bán được một phần dự án
Giai Việt ở 2 block A và B. Dự án 24 Lê Thánh Tôn cũng đang được Ngân hàng BIDV
làm thủ tục mua lại 1/3 diện tích.
QCG cũng đang thực hiện kế hoạch huy
động vốn thông qua phát hành cổ phiếu hơn 600 tỉ đồng cho cổ đông. Kế hoạch
chuyển đổi trái phiếu sang cổ phiếu từ quỹ đầu tư VOF Investment Limited cũng sẽ
phần nào giảm bớt gánh nặng trả nợ khi đến hạn với quỹ này.
Thế nhưng,
bao nhiêu đó cũng chưa đủ giúp QCG thay đổi cục diện. Năm nay, nguồn thu của
Công ty phụ thuộc các dự án đã bán, khoảng 1.000 tỉ đồng. Tuy nhiên, theo Công
ty Chứng khoán Bảo Việt, nguồn tiền thu về sẽ được dùng để trả bớt nợ vay và bổ
sung vốn cho các dự án đang xây dựng. Do đó, chỉ tiêu lợi nhuận và nguồn tiền
mặt của QCG vẫn chưa thể khả quan trong ngắn hạn.
Theo ông Lê Quang
Phúc, Thành viên Hội đồng Quản trị Công ty Tư vấn Bất động sản BDSC, muốn tái cơ
cấu dòng tiền, QCG phải bán bớt tài sản. Tuy nhiên, bán cho ngân hàng như bán
1/3 dự án 24 Lê Thánh Tôn cho BIDV hẳn sẽ không thu được tiền. "Đây chỉ là một
hình thức cấn trừ nợ giữa ngân hàng với doanh nghiệp", ông nói.
Hiện
nay, một số nhà đầu tư muốn mua lại dự án. Trong đó, có Công ty Đất Xanh. Tuy
nhiên, hầu hết các dự án được mua lại thuộc phân khúc thấp và nằm ở vùng ven
thành phố. Trong khi đó, các dự án của QCG đều là dự án cao cấp.
Ông
Nguyễn Văn Đực, phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết hoạt động
chuyển nhượng dự án vẫn diễn ra trong 2 năm qua. Những dự án chuyển nhượng được
là các dự án mà chủ đầu tư thiếu tiền triển khai tiếp và đã bán được một ít.
Người mua là các chủ đầu tư trước đây ít đầu tư nên còn nhiều tiền mặt. Họ mua
lại, đầu tư thêm, rồi bán ra với giá thấp hơn giá của chủ đầu tư cũ.
Những đơn vị mua lại dự án thời gian qua, ngoài Đất Xanh, còn có Phúc
Khang, Hưng Thịnh, Hoàng Quân. Người mua, ngoài công ty có tiền, còn có các công
ty bất động sản là sân sau của các ngân hàng. "Tuy nhiên, để bán được, hầu hết
chủ đầu tư đều phải giảm 50-70% giá vốn", ông Đực cho biết. Các dự án nhà giá rẻ
11-13 triệu đồng/m2 gần đây đều ra đời từ những cuộc chuyển nhượng như thế.
Theo Nhịp cầu Đầu tư
Mẹ Cường đô la 'cắm" gần hết nhà đất, cổ phiếu vay tiền
Bà chủ Quốc Cường Gia Lai hiện sở hữu vài
trăm tỷ cổ phiếu, cùng nhiều bất động sản tại Gia Lai và TP.HCM, nhưng phần
nhiều bất động sản này đã được thế chấp.
Là một trong những người phụ nữ giàu nhất sàn chứng khoán, bà chủ Quốc Cường
Gia Lai hiện sở hữu vài trăm tỷ cổ phiếu, cùng nhiều
bất
động sản tại Gia Lai và TP.HCM, nhưng phần nhiều bất động sản này đã được
thế chấp. Theo báo cáo hợp nhất của công ty mẹ, Chủ tịch công ty Cổ phần Quốc
Cường Gia Lai (QCG), bà
Nguyễn
Thị Như Loan hiện sở hữu số cổ phiếu lên tới hơn 420 tỷ đồng. Nhưng gần 60,6
triệu cổ phiếu này đã được bà Loan thế chấp cùng với toàn bộ dự án Phước Kiển để
có 1.221 tỷ đồng tiền đền bù và hoàn thiện cơ sở hạ tầng cho dự án khu dân cư 6A
Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP.HCM.
Nắm
quyền sử dụng của hàng loạt bất động sản vàng từ Pleiku, Gia Lai đến TP.HCM, bà
Loan đã không ít lần phải thế chấp những tài sản này làm vốn lưu động cho tập
đoàn. Để vay được số tiền gần 34 tỷ đồng từ chi nhánh 3 của Ngân hàng Công
thương Việt Nam bổ sung nguồn vốn lưu động đến hết ngày 28/5, với lãi suất
13,5%/năm, bà Loan phải thế chấp quyền sử dụng đất tại 2 lô đất 26 và 24/1A
đường Trần Quốc Thảo, phường 6, quận 3 TP.HCM, cũng chính là trụ sở công ty, với
tổng giá trị 43 tỷ đồng.
2 lô đất nằm trong trung tâm thành phố Pleiku
cùng với quyền sử dụng đất và tài sản tại căn nhà ở quận 2, TP.HCM, thuộc sở hữu
của nữ doanh nhân này cũng được dùng làm tài sản thế chấp cho khoản vốn vay 22
tỷ đồng lãi suất 12,5% có thời hạn 1 tháng. Ngày 29/9 tới, khoản vay có giá trị
thế chấp 41,115 tỷ đồng này mới được đáo hạn.
Trong khoản mục nghiệp vụ
với các bên liên quan, bà Nguyễn Thị Như Loan đang cho vay theo hình thức cá
nhân với QCG khoản tiền 143,5 tỷ đồng, đồng thời vay 64,5 tỷ đồng. Với tư cách
cá nhân, nữ doanh nhân này đã tài trợ khoảng 190 tỷ đồng vốn lưu động cho
doanh nghiệp
trong quý II/2013. Như vậy, số tài sản công khai trên báo cáo tài chính của Chủ
tịch QCG là hơn 504 tỷ đồng, bao gồm cả cổ phiếu và giá trị quyền sử dụng tại 5
lô đất.
Trong khi số tài sản công khai của bà Nguyễn Thị Như Loan và con
gái Nguyễn Ngọc Diễm My trên báo cáo tài chính riêng lên tới hàng trăm tỷ, thì
ông Nguyễn Quốc Cường, tuy là người sở hữu dàn siêu xe khủng tại Việt Nam lại
chỉ có vài chục tỷ đồng cổ phiếu QCG. Khối tài sản công khai của doanh nhân có
gần 7 năm gắn bó với chức vụ Phó tổng giám đốc QCG là hơn 500.000 cổ phiếu, giá
trị tính đến ngày 9/9 chỉ 3,7 tỷ đồng.
(Theo Trithuctre)
Bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch Hội đồng Quản trị, Tổng
giám đốc công ty Quốc Cường Gia Lai bày tỏ bức xúc về việc các cơ quan chức
năng TP.HCM chậm xem xét chuyển đổi một dự án của công ty từ căn hộ lớn thành
căn hộ nhỏ.
Trong một hội thảo của hiệp hội Bất Động sản TP.HCM (Horea)
diễn ra hôm nay 20/9, bà Nguyễn Thị Như Loan – Chủ tịch Hội đồng Quản trị, Tổng
giám đốc công ty Quốc Cường Gia Lai (QCGL) đã bày tỏ bức xúc và phản ứng gay
gắt về việc các cơ quan chức năng của TP.HCM chậm xem xét, cho phép chuyển đổi
một dự án của QCGL từ căn hộ lớn thành căn hộ nhỏ.
Bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch Hội đồng Quản tri, Tổng
Giám đốc công ty Quốc Cường Gia Lai.
|
Theo bà Loan, tại khu đô thị mới Nam Sài Gòn (Khu Nam), QCGL có
chung vốn trong một dự án chung cư 300 căn. Trong đó, QCGL góp 95% vốn vào dự
án này, hiện đã đổ vào khoảng 700 tỷ đồng. Do tình hình thị trường bất động sản
quá khó khăn, không bán được hàng, QCGL đã xin chuyển đổi toàn bộ 300 căn hộ
trong dự án này từ diện tích 120 m2 thành 60m2; loại căn hộ 140 m2 chuyển thành
70m2, từ 300 căn hộ lớn được chia thành 492 căn hộ nhỏ.
Giá bán trước đây là 20 triệu đồng/m2 thì nay QCGL cắt
lỗ bán với giá chỉ 12 triệu đồng/m2. Sau khi bán hết số căn hộ trong dự án này,
QCGL chỉ thu được về khoảng 480 tỷ đồng, lỗ khoảng 200 tỷ đồng. Với dự án này,
công ty của bà Loan hiện phải trả 200 triệu tiền lãi vay ngân hàng mỗi ngày.
Nhưng theo bà Loan, việc xin chuyển đổi “được trình lên mấy tháng rồi không ai
giải quyết”. Đại diện QCGL nói rằng, họ “không biết sai cái gì” và với tình
trạng này kéo dài, thì “lãi ăn mòn doanh nghiệp.
Các dự án nhà ở thương mại muốn
chuyển đổi sang nhà ở xã hội hoặc điểu chỉnh diện tích căn hộ cần phải
bảo đảm hạ tầng nội bộ và khu vực.
Đó là chỉ đạo của Phó Chủ tịch UBND TP HCM Nguyễn Hữu Tín tại cuộc
họp về điều chỉnh dự án nhà ở theo hướng dẫn tại Thông tư 02 (điều chỉnh
cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án
đầu tư
xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã
hội hoặc công trình dịch vụ) của Bộ Xây dựng, diễn ra ngày 23-9 ở TP
HCM.
Doanh nghiệp sốt ruộtBà
Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch HĐQT Công ty Quốc Cường Gia Lai, kể khổ:
Dự án nhà ở khu 6B, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh đã xây xong phần thô,
đường 60 m với 2 làn xe được trải nhựa hoàn chỉnh nhưng hiện chỉ có cỏ
mọc um tùm. Khách hàng không nhận nhà và không đóng tiền vì quá vắng
người ở. "Công ty vay 700 tỉ đồng, mỗi tháng đóng lãi 200 triệu đồng.
Bây giờ, chúng tôi xin "chẻ nhỏ" diện tích căn hộ, chấp nhận bán lỗ 12
triệu đồng/ m2 (trước đây là 20 triệu đồng/m2), xin chuyển sang nhà ở xã
hội để người mua được vay vốn lãi suất ưu đãi 6%/năm với mong muốn kéo
khách hàng về ở nhiều để bán được phần còn lại của dự án. Nhưng đến nay
TP vẫn chưa chấp thuận, nếu hồ sơ để lâu chắc chúng tôi sẽ sạt nghiệp" -
bà Loan nói.
Dự
án nhà ở khu 6B, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh của Công ty Quốc Cường
Gia Lai đang xin "chẻ nhỏ" diện tích căn hộ và chấp nhận bán lỗ để hút
khách hàng Ảnh: Tấn Thạnh
Đại diện chủ đầu tư dự án nhà ở Hưng
Điền (quận 8) cho biết cũng xin chuyển đổi 150 căn hộ sang nhà ở xã hội,
Sở Quy hoạch và Kiến trúc đã duyệt chỉ tiêu quy hoạch từ 5.500 - 7.500
người. Chủ đầu tư đã nộp hồ sơ 5 tháng nhưng vẫn chưa được giải quyết.
Theo đại diện Hiệp hội
Bất động sản
TP HCM, Thông tư 02 chỉ có hiệu lực đến hết ngày 31-12-2014, trong khi
nhu cầu các doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn TP hết sức bức bách,
dự án của Công ty CP An Phú tại số 961-973/1 Hậu Giang, quận 6 (xin điều
chỉnh cơ cấu căn hộ) không chờ được đã phải triển khai thi công theo
thiết kế đã được phê duyệt. Vì thế, Hiệp hội Bất động sản đề nghị UBND
TP xem xét cho doanh nghiệp hội đủ điều kiện theo Thông tư 02 được sớm
chuyển đổi.
Sức ép lên hạ tầngTheo ông
Quách Hồng Tuyến, Phó Giám đốc Sở Xây dựng, Thông tư 02 quy định không
xem xét lại chỉ tiêu về dân số và điều chỉnh quy hoạch đối với trường
hợp tăng số lượng căn hộ nhưng không tăng diện tích sàn, không điều
chỉnh hạ tầng kỹ thuật - xã hội nếu dân số điều chỉnh không vượt quá 1,5
lần dân số theo quy hoạch cũ. Tuy nhiên, trên thực tế, việc điều chỉnh
cơ cấu căn hộ có diện tích lớn sang diện tích nhỏ sẽ làm tăng quy mô dân
số, áp lực về hạ tầng kỹ thuật - xã hội trong khu vực. Sở Xây dựng kiến
nghị TP không xem xét việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ đối với các dự án
nằm trong khu trung tâm hiện hữu 930 ha (vì đã được TP phê duyệt đồ án
quy hoạch chi tiết và quy chế quản lý không gian, kiến trúc cảnh quan);
các dự án đã được chấp thuận đầu tư nhưng chưa được cấp phép xây dựng,
chưa đủ điều kiện khởi công, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính. Riêng
trường hợp điều chỉnh dự án có thay đổi tổng diện tích sàn xây dựng thì
Sở Quy hoạch và Kiến trúc hoặc UBND quận, huyện sẽ xem xét việc điều
chỉnh quy hoạch 1/500 hoặc tổng thể mặt bằng trước khi thực hiện việc
điều chỉnh dự án.
Phó Chủ tịch Nguyễn Hữu Tín nói: "Toàn TP còn
hơn 20.000 người chưa có chỗ ở trong khi diện tích đất trống còn quá ít
và không có hạ tầng kết nối, vì thế TP rất ủng hộ việc doanh nghiệp xây
dựng nhà ở. Con số 25 m2 sàn/người mà Bộ Xây dựng đưa ra quá lý tưởng
trong bối cảnh TP phấn đấu đạt 17 m2 sàn/người. Tuy nhiên, có ai dám bảo
đảm xây xong 25 m2 đó chỉ một người đến ở hay xây là việc của doanh
nghiệp, còn ở bao nhiêu tùy người dân, rồi đường đâu mà đi, trường đâu
mà học? Vì vậy, phải cẩn trọng với những dự án điều chỉnh cơ cấu căn
hộ". Ông Nguyễn Hữu Tín giao Sở Xây dựng sớm hoàn chỉnh các tiêu chí
điều chỉnh dự án trình UBND TP phê duyệt để làm cơ sở giải quyết cho các
doanh nghiệp. Theo đó, ưu tiên xem xét điều chỉnh các dự án ngoại thành
và vùng ven để giãn dân từ nội thành nhưng trên nguyên tắc bảo đảm hạ
tầng kỹ thuật - xã hội chung cho toàn khu vực.
Hiện Sở Xây dựng
đã trình UBND TP 6 dự án xin điều chỉnh cơ cấu căn hộ từ lớn sang nhỏ và
3 dự án xin chuyển từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội.
Địa phương không kham nổi! Theo
ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Chủ tịch UBND quận 2, vùng ven hay nội thành
cũng như nhau khi dân số tăng chắc chắn ảnh hưởng đến hạ tầng. Điều này
chỉ mình nhà nước lo chứ doanh nghiệp không lo, khi yêu cầu doanh
nghiệp đóng góp xây dựng hạ tầng thì hầu hết viện lý do để từ chối.
"Trên thực tế, quận 2 đã nghiên cứu mấy năm nay và thấy nếu tỉ lệ dân số
tăng 1,5 thì hạ tầng cũng phải tăng từ 1,2-1,6 lần, địa phương không
kham nổi. Vì vậy, đề nghị mỗi dự án muốn chuyển đổi phải xét trên tổng
thể mặt bằng quy hoạch trong khu vực, xem hạ tầng có còn chịu nổi hay
không" - ông Khiết kiến nghị.
1968
